龍年開春以來最受市場矚目的士林官邸地上權標售案今(5)日開標，由皇翔建設以權利金總價23.88億元得標，較底價新臺幣21億元高出2.88億元，溢價率13.71%。
台北市財政局表示，本案基地位處士林官邸旁，具有特殊歷史定位，且鄰近士林夜市、故宮博物院、陽明山、天文館等，對於觀光旅遊、遊憩休閒等方面提供良好發展條件，得標廠商可結合此一絕對優勢區位，未來無論作為商場、旅館或其他型態使用，均可發揮最大的使用效益。
永慶資產管理協理黃增福表示，台北市政府財政局公開標售「台北市士林區福林段二小段573地號市有土地設定地上權」一案，基地位於士林官邸旁，在區位上具有絕對優勢，距離士林捷運站步行僅約10分鐘， 不論是連接松山機場或國道高速公路都相當便利，且半小時車程距離的輻射範圍涵蓋士林夜市、故宮博物院、陽明山、天文館等，在觀光旅遊、遊憩休閒等方面的發展條件都充分具備；同時，士林官邸一直是陸客來台觀光旅遊的熱門景點，在陸客自由行啟動後，將迅速帶動周邊向上發展。
此次標售的基地面臨 8米路寬，土地宗地面積4169.11平方公尺，約1261.16坪，土地使用分區為特定商業區，容積率225%，地上權存續期間為50年，權利金底價 21億元，至 2月23日截標日止，共計有2家廠商參與投標，分別為富邦人壽與皇翔建設，而今日第一階段為資格審查，2家均符合資格，因而再開價格標，最後由皇翔建設以 23.88億元得標，換算每坪土地單價189.35萬元。
黃增福指出，大家所熟知的鄉林「士林官邸21」建案，就在這塊基地旁，因台北市政府規定不能作住宅使用，日前以招待會所名義銷售，開價每坪300萬元，當時造成市場轟動，而此基地同樣屬於特定商業區，可開發為商業設施，如旅館、辦公大樓等，不得供住宅使用，因此，預期未來得標人將會以開發旅館為優先考量， 以搶搭陸客自由行帶動的觀光旅遊商機。
黃增福表示，以今日得標每坪單價189.35萬元來看，價格並不高，不過除了權利金外，每年還必須繳交土地租金，土地租金的計算方式為當期公告地價總值的5%，以目前公告地價每平方公尺5萬4,900元計算，假設公告地價不變的狀況下，這塊基地每年應繳地租約1,144萬元左右，地上權存續期間50年，則總地租將繳5.72億元左右，若加總權利金與50年地租，則為29.60億元，換算土地單價則為每坪234.71萬元，仍較日前金雞廣場或是天母兒童聖道 之家便宜得多。
黃增福指出，過去單純設定地上權作商業用途的土地，多集中於信義計畫區，綜觀信義計畫區迄今共有5筆設定地上權土地，分別為新光三越A9館、新光人壽 A12、遠東百貨A13、富邦人壽的A10以及克緹國際B5，而近2年則有敦南派出所與仁愛路四段巷內的地上權成功標售，且都高價標脫，在在顯示在台北市 區大規模土地取得不易後，地上權成為開發商獵地的目標之一。
士林地上權 可能開發飯店
中央社 – 2012年3月5日 下午5:51 （中央社記者韋樞台北5日電）台北士林官邸旁市有地地上權案由皇翔建設以新台幣23.88億元得標。全球資產管理公司表示，此地限制頗多，不得做為住宅，樓高不可超過24公尺，未來可能開發成飯店和商場。
年後政府首起公開招商案件，士林官邸旁市有地地上權案由皇翔建設23.88億元擊敗富邦人壽的21.633億元，取得未來50年的地上權，基地總面積為1261.16坪，換算地上權單價為每坪189.3萬元，溢價13.7%。
信義房屋關係企業全球資產管理公司專案經理王維宏指出，這次標售50年地上權價格每坪189.3萬元排名市場第4高，僅次於東區大安路地上權的373.1萬元、敦南派出所地上權的292.4萬元，及信義A10地上權的190.7萬元。
若比較個別基地容積率的差異，士林官邸地上權僅次於東區大安路的地上權價格，排名第二。由於這塊基地底價21億元偏高，且土地容積率僅225%，並限制不得做為住宅，且樓高不能超過24公尺，部分投資人未出手。
王維宏指出，這起地上權案位士林區中山北路5段470巷內，緊鄰士林官邸的大門口，且步行可達士林夜市及捷運士林站，因此基地未來適合觀光及零售產業進駐，市場認為未來有可能發展旅館及商場等設施，辦公大樓則因為周邊缺乏集市效應，開發可能性較低。
王維宏說，4月尚有信義計畫區的世貿二館地上權，及景美財訓所的BOT案將陸續出籠，由於這兩案的地段精華，且基地規模夠大，在士林官邸旁地上權順利脫標的信心激勵之下，屆時預期將可吸引更多投資者出手競逐。 1010305
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