房客有權入戶籍 事先約定免爭議

2013年10月12日
【鄭婷方╱台北報導】民眾承租房屋後，往往不知可將戶籍遷入租處，或是不懂該如何遷戶籍，專家指出，依據《戶籍法》，居住地即為戶籍所在地，租屋遷入戶口是房客的權利，但租賃雙方須事先約定，避免爭議。

一般來說，若民眾為房屋所有權人，攜帶房屋權狀或最新的房屋稅單、身分證，就可至戶政事務所辦理遷戶籍。

永慶房產集團契約部經理陳俊宏表示，租屋族若有意將戶籍遷入租處，以租約是否經公證而分為2種辦理方式，首先，若租約有公證，房客備妥租約正本、戶口名簿、身分證、印章，就可將戶籍遷入。

確認遷出再還押金

若租約未經公證，但房客想把戶籍遷入租處，陳俊宏指出，房客須請房東在租約載明同意遷入戶籍，並提供房屋權狀或稅單的影本，連同租約影印本攜至戶政事務所辦理。房客雖有遷入戶籍的權利，但房屋為房東所有，若房東不同意房客遷入戶籍，可能因此拒絕出租房屋。

陳俊宏補充，根據《民法》的契約自由原則，在不違反公序良俗且未違法的情況下，租賃雙方可自由協議房客戶籍是否可遷入，只要雙方皆同意即可。許多房東會擔心租約到期後，房客卻未將戶籍遷出，反而造成困擾，建議房東在約滿、房客騰空房屋後，攜帶房屋權狀至戶政事務所確認對方戶籍已遷出，再返還押金，保障自身權益。

此外，陳俊宏表示，若房客租約期滿已搬離且取回押金，房東才發覺房客戶籍未遷出，可攜帶相關文件至戶政事務所申請強制遷離房客戶籍，但作業時間需3~4個月，戶政單位會詢問警務機關，仔細確認相關資料，才會完成作業程序。

恐使租賃所得曝光除了上述情況可能造成房東對同意房客遷入戶籍的疑慮，崔媽媽基金會租屋部主任馮麗芳表示，房客遷入戶籍後，若申請租賃支出，使房東租賃所得曝光，房東須繳納 的稅金也會增加；舉例來說，因有租賃收入，地價稅須從自用住宅稅率0.2%調升至一般用地1%計算，且綜合所得稅的繳費級距也可能往上調。建議租賃雙方簽約時協商好，避免衍生爭議。

租約減紛爭 加註解約條款

若無約定 可以1~2個月租金作為解約賠償
2013年04月06日 

【鄭詠翰╱台北報導】租賃市場常見提前解約衍生的糾紛，依法來說，若因房客個人因素造成提前解約，房東得主張違約之損害賠償，但賠償金額除視契約內容外，並無明顯規範。專家建議，在簽訂契約前應加註提前解約條款，明列賠償辦法、事前告知義務，若無約定，可以1~2個月租金作為提前解約的損害賠償。

常見4種房客欲提前解約的情況，分別為房東不履行承諾、規約前後不一、不負修繕義務和房屋瑕疵。 

崔媽媽基金會租屋部主任馮麗芳表示，若遇前述情況，多次與房東反映卻未改善，房客可舉證後，依《民法》第153條「意思表示一致」、第430條「修繕義務不履行」及第424條「承租人之契約終止權」，提前解除租賃契約，並毋須給付、扣抵違約之損害賠償。

危害安全可終止契約

須特別注意的是，《民法》第424條「承租人之契約終止權」，指房屋如有瑕疵，以致危害承租人或其同居人之安全健康，如海砂屋、輻射屋、消防、逃生動線等，經反映依然無法改善時，就算承租人於訂約前已知其瑕疵，仍得終止契約。

其次，若租屋處因違建拆除、部分區損壞或經第3人主張權利而無法使用時，承租人也可依《民法》第435條「租賃屋一部分滅失」，或《民法》第436條「權利瑕疵」，向房東提前解除契約。永慶房屋法服部協理吳宜學表示，前述情形所造成之提前解約，房客非但無須肩負任何違約責任，反而可向房東要求與原契約效力不符的損害賠償。

解約須1個月前告知

除上述情形，若因租處周邊環境或其他人為因素，如惡鄰居、轉職、轉學等造成提前解約，房客不僅須償付違約金，也須在1個月前告知。吳宜學指出，因法律無明顯規範違約金，若契約內容無特別約定，實務上皆以1~2個月租金作為賠償標準。

馮麗芳建議，在訂約前，應仔細評估租屋處環境、詳查屋況配備、審閱契約，盡可能加註提前解約條款，明列雙方權利義務，減少紛爭。

提前解約自保4招

1.訂定租賃契約時，須加註提前解約條款
2.違約金以1~2個月租金為賠償標準
3.提前解約須1個月前告知
4.非屬《民法》相關條文所認定之事項者，視同違約
資料來源：《蘋果》採訪整理

房客遲繳租金 房東可終止契約

2013年01月31日

讀者王先生問：
我與房客簽房屋租賃契約書，雙方約定須定時交房租，但最近房客每月都延遲繳租金，這次還延遲三個月，我想先以書面方式告知對方依約繳款，對方若未履約，再以存證信函通知，若這兩種方法都未達效果，請問我該怎麼做才能收到租金或令對方辦理退租手續？

律師沈曉玫答：
依《民法》第四百二十一條第一項、四百四十條第一項規定，房屋租賃契約是指當事人雙方約定，一方以房屋租予承租人使用，而承租人負有支付租金義務的契約；承租人租金支付遲延時，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人期限內未支付，出租人得終止契約。
房客每月未依約按時付租金，即屬租金給付遲延，為雙方和諧起見，讀者可先採口頭告知方式，催告房客盡速繳納租金，房客若置之不理，將來為舉證便利，可先寄發書面向其催告。

總額須達二個月

《民法》四百四十條第二項有規定，租賃物若是為房屋者，遲付租金總額須達二個月之總額，出租人才可終止租賃契約。
房客既已遲延三個月未繳租金，讀者可先寄存證信函，向房客表明其已違反租金給付義務，並定相當期限催告房客支付租金，若房客仍不支付，則以本信函作為終止雙方租賃契約通知。
接著讀者即可依《民法》第四百五十五條租賃物返還請求權的規定，請求房客遷讓房屋，並請求給付租金。記者呂志明採訪整理

躲補充保費 房東月租改「周租」

【聯合報╱記者詹建富／台北報導】2012.11.21 04:00 pm

明年二代健保上路，每筆房租逾五千元就要扣繳百分之二的補充保險費；部分房東已開始與承租的公司、行號重新簽訂租賃契約，拆月租為周租，降低每筆租金收入。形成繼銀行定存族「拆單潮」之後，另一個規避健保補充保費的「奇招」。

修法後的全民健保法，民眾除了需要繳一般保險費外，凡超額獎金、兼職所得、股利、利息及租金收入，都可能被扣補充保險費。

以租金收入為例，民眾出租房屋、土地供公司、機關、行號使用的每筆租金，超過五千元就得要扣兩趴補充保費，但租給個人就可免繳。

因距新制實施只剩一個多月，最近不少精打細算的包租公和包租婆，紛紛和承租者商討如何避開補充保費的「地雷」。一名牙醫師透露，最近房東找他更改租賃契約，原本店面一個月租金兩萬元，改為每周租金四千九百九十九元，這樣房東一個月可省下四百元補充保費的支出。

台北市一名張姓房仲業務員則說，若為規避補充保費，由月租改周租，以每月租金低於兩萬元以下才比較划算，如果租金高於兩萬，即使拆成四筆，也都會扣到補充保費；或乾脆像旅館改收日租，就不超過五千元了。

地段好的房東，就要求承租者調漲兩趴的租金，作為彌補扣繳補充保費的「損失」。

健保局承保組副組長清榮表示，租賃雙方若有心要規避補充保費的支出，把月租改周租，或把兩趴的補充保費轉嫁給承租者，該局最近的確有所耳聞，但這是租賃雙方的契約行為，健保局也管不了。

不過，由於租金的補充保費是採就源扣繳方式繳交，也就是公民營機關及公司行號支付房東租金時，就要直接扣兩趴的補充保費，再交給健保局，洪清榮表示，願意配合房東修改租賃契約的承租者，可能不會很多。

租屋熱潮又到了 掌握合約重點 歡喜搬新家、過好年

租屋熱潮又到了　掌握合約重點　歡喜搬新家、過好年
東森 更新日期:2008/02/05 10:58 生活中心綜合報導

寒假是另一個租屋的旺季，許多學生會利用寒假的時間幫自己找新的租屋處，當然也有許多家庭，趕在農曆過年前幫家人換一個更舒適的居住環境，591租屋網提醒租屋族，在簽定房屋租賃合約的時候，一定要詳細的載明房東、房客雙方權利義務，才可以真正歡歡喜喜搬新家、過好年。

著名的租屋仲介網站591租屋網表示，寒假期間、春節之前，市場上租屋的需求量是僅次於暑假的第二大量，當然，這期間也接觸到很多的網友在網站上針對租屋的合約提出問題討論，591租屋網表示，租賃合約的細節很多，不過，最重要的重點，在於簽約時租屋族是不是真的仔細審閱每一個合約的細節，往往租屋糾紛的產生，就是在於簽約時房客和屋主沒有開誠佈公的溝通。

591租屋網說明，租賃契約的簽定相當重要，由於租賃契約屬於「契約」的一種，除了一般「定型化」契約所明載的制式條款外，出租人與承租人必須將兩造間的「特別約定」(例如房租繳付方式，押租金的數額，水、電、瓦斯、公寓大廈管理費等負擔，使用範圍，使用設備項目，維修責任歸屬)詳載列出，避免日後糾紛。

在簽訂租賃契約之前，應檢視簽約人是否為真實屋主，簽約人若非房屋權狀上之產權所有權人時，承租人應要求簽約人提具屋主的委託証明（即以身份証件及印鑑証明等作為辨視依據），如果是「二房東」，必須要求審閱二房東與屋主間的租賃契約，特別要注意租期與可否轉租的約定，否則屋主可以不承認租賃契約，承租人也會失去保障。

在簽訂租賃契約之後，建議可至法院辦理公證，經公證後的租賃契約具有「買賣不破租賃」的效力，也就是說，即使屋主將房屋轉讓他人(例如買賣、贈與)，承租人的權利也不受影響，可以住到租期屆滿。

此外，在押租金方面，依法不得超過2個月租金，如果超收，超過的部分可以用來抵租金。要特別注意按時交付租金，如果是現金交付，記得要房東開收據，如果以金融機構匯款存款的方式，也要將單據留存，避免日後舉證困難。如果承租人積欠2個月租金額，房東依法有權終止租賃契約，一定要在房東正式表示終止契約(例如書信)前，補繳積欠的房租。

一般租賃契約常有約定「房東終止租約時應賠償房客一個月租金」。也就是說，房東只要賠出一個月租金就可以隨時終止租約，要求房客搬家，某些情形下對承租人相當不利。如果承租人希望能確實居住到租期屆滿，不會突然被要求搬遷，最好在簽立租賃契約時刪去這一條，讓房東沒有任意終止租約的權利。

以過去的糾紛案例來看，房屋如果發生任何問題需要修繕，除非租約定由房客負擔，否則依法應由房東負責修繕，但房客有立即通知房東的義務，如果因為房客通知得太遲，擴大了房屋的損壞，則由房客負責賠償。

最後，契約書及跨頁部份需由雙方簽章確認，同時宜準備一式二份，由出租及承租人各執一份為憑，以儘量杜絕紛爭可能發生的機會。

隨著網際網路的普及，透過網路租屋可以說是時下最方便及有效率的方式，也由於租屋網站在其中建立一層仲介的手續，讓彼此不熟識的屋主和房客多一分紀錄的留存，再加上網路租屋族對於租屋經驗的討論、分享，讓租屋安全也多了一層保障，不過，不變的是，在找到心目中理想的房子之後，無論房東或房客都要在合約的簽訂上多用一點心，才可以確保住得安心、過得愉快！

想知道更多租屋訊息，可以上http://www.591.com.tw/