徵收民地移轉建商…美河市開發 法部：恐違憲

【聯合報╱記者蘇位榮／台北報導】 2014.01.07 02:53 am

美河市開發案又有新發展。法務部發函交通部和內政部指出，台北市政府以聯合開發方式徵收美河市土地如須移轉私人（建商），依照大法官的解釋，應以法律明定或明確授權行政機關訂定法規命令，始得為之；台北市政府開發小碧潭捷運站的「美河市」建案，法源依據為大眾捷運法，但該法並無授權的規定，全案有違憲之虞。

法務部在函釋中指出，大法官釋字第四四三號解釋規定，凡是涉及人民財產權利的限制及權利義務分配事項，必須符合「授權明確性原則」，也就是必須以法律明文規定或是法律授權子法明文規定。

然而，美河市開發案的土地移轉給建商，大眾捷運法並未明文規定可移轉給私人，也沒有授權子法（大眾捷運系統土地開發辦法）明定，台北市政府自行將徵收的土地移轉給建商，已違反大法官解釋，涉及違憲。

台北市政府與日勝生公司聯合開發位於新北市新店區小碧潭捷運站的美河市建案，有百分之九十九的土地面積是捷運局以徵收方式取得，但雙方權益分配卻不合比例，造成台北市政府損失一百億元。

監察院認定台北市政府有圖利建商日勝生之嫌，前年提出糾正；台北地檢署也在去年底將市府聯合開發處前處長高嘉濃和前四課課長王銘藏二人收押。

內政部和交通部根據監察院糾正美河市案的調查報告，就聯合開發土地移轉私人的適法性，詢問法務部的意見，法務部作出函釋。

法務部建議交通部，應在大眾捷運法中增列相關授權規定後，再於子法「大眾捷運系統土地開發辦法」規定，避免違憲爭議。

【記者李承宇／台北報導】大眾捷運法二○○四年五月修法，捷運沿線土地開發須由公部門主導，將土地徵收為國有；但為顧及民眾權益，若捷運站共構宅開發為大樓，原地主有優先承購權。然而，將國有土地移轉給私人適法性有疑慮，交通部擬修大捷法來解套。

站在維護民眾權益立場，原地主有優先承購權；然而將已徵收為國有之土地轉移給私人，與大捷法規定捷運土地開發須由公部門主導的精神似有違背，適法性有疑慮。交通部目前正徵詢內政部、鐵路改建工程局，以及地方政府捷運局意見，朝修法方向尋求解套。


【2014/01/07 聯合報】@ http://udn.com/

豪宅公共空間 鎖門放盆栽

民眾檢舉 建管處稽查才開放
2013年12月06日 更多專欄文章

【郭寶懃╱台北報導】讀者程先生向《蘋果》投訴，台北市內湖區清白里金湖路多處豪宅社區設置公共空間，卻未對外開放，甚至獎勵停車場未標明，昨北市建管處人員前往稽查，社區管委會都派人配合開門。

內湖多建案遭投訴

程先生住在內湖區金湖路一帶，他認為，豪宅建商以建置開放空間換取容積獎勵後，卻大門深鎖或放盆栽，附近居民根本無法使用，真的很不應該。程先生曾打 「1999」市民熱線檢舉，結果轉了3個單位彼此互推，最後去電違章拆除大隊留下檢舉資料，隔了半個月，還是沒回覆，認為市民聲音不被重視。

日前記者根據程先生檢舉資料，分別前往「美麗大湖花園城堡」、「巧洋花園」、「文心吟釀」、「輝煌世紀」與「榮耀世紀」等社區察看，發現「美麗大湖花園城堡」側門深鎖，且放小盆栽擋住走道，「巧洋花園」側門內標示開放空間於早上7時至晚上10時對外開放，但察看當天下午3時並未開門。

記者昨再度前往，發現建管處人員正與「巧洋花園」管委會人員溝通，委員彎下腰來解開門鎖，並對記者說：「主要是擔心小狗前往社區大小便，所以才將門關起來。」記者去電「美麗大湖花園城堡」總幹事，他指出，剛剛收到建管處的通知，已經打開大門，未來處置將與管委會研議。

將會要求限期改善

北市建管處副總工程司邱英哲說，已派稽查人員前往勘查，討論查看結果後，將視違反狀況發函輔導，並要求限期改善。

五分埔遷建戶 公告地價買國有地 沒下文

2013/12/01
【聯合報╱記者邱瓊玉／台北報導】

五分埔遷建基地「一地兩價」爭議多年，財政部6月函請行政院修法，只要是公共工程拆遷戶遷建土地，希望能以當期公告地價購買國有地。但因至今仍無下文，引發當地居民不滿。

信義區虎林街、松山路及永吉路一帶的五分埔遷建基地，是民國44年時，市府為拓寬羅斯福路、民權東路，將遷建戶安置於此。遷建戶向市府及省府承租土地，目前約有120筆土地、104戶。

由於當年承租的土地包括市有、國有、教育部學產地及私人土地，產權複雜，造成都更、改建困難。

其中，學產地、市有地均照公告現值出售，唯獨國產署要求住戶以市價購買，每坪平均高達700多萬元，20坪不到的土地就要價上億元。甚至還有住戶因部分土地屬國產署，出現「一地兩價」，相當誇張。

經住戶不斷陳情、抗議，財政部今年6月修正國有財產計價方式，針對遷建戶土地做特別處理，原需按市價查估的國有地，改為採公告地價出售。

消息傳出，不少住戶很興奮，但眼看半年都快過去，行政院至今仍未核准，許多住戶擔心可能生變。

64歲住戶戴尚堯表示，這一帶的房屋多是5、60年老房子，日前發現房子龜裂、漏水，不知道該不該投入經費修理，希望政府盡快給居民一個答案。

在當地住了近50年的陳小姐則抱怨，五分埔遷建戶多是弱勢族群，沒想到國產署卻以市價讓售，她就算一輩子不吃不喝也買不起，希望政府可讓原住戶以公告現值購買。

統一獲容積獎勵 議員疑市府放水

2013-11-28
完工9年 遲未捐地下人行道

〔記者郭安家、楊雅民／台北報導〕信義計畫區統一國際大樓已完工九年，統一集團當年以捐贈地下人行道為條件取得容積獎勵；不過市議員王浩發現，統一迄今都還沒辦理相關捐贈手續，甚至還將公共地下道廣告空間挪為私營、大發利市。他質疑，市府到底是行政怠惰，還是圖利財團詐取容積獎勵？

新工處長︰已發函儘速完成

台北市新工處長陳德意坦言，當初市府沒有強力約束統一完成地下道捐贈，而府內橫向聯繫也不足才讓案件拖延，近期已發函統一儘速完成捐贈。

統一︰月內可完成捐贈

統一國際大樓管委會昨受訪時表示，捐贈地下人行道時程延宕主要是因為地下通道的水密門尚未完工，現水密門已完工，該會已委請顧問公司處理相關捐贈作業，預計一個月內可完成捐贈程序。

王浩表示，統一獲得容獎達三七六．三一坪樓地板面積，以每坪月租二五○○元計算，統一每年至少進帳一一三一萬元租金，累積獲利早超過了一億元。

對照統一付出的社會責任，其闢建的地下道不僅仍為私用，廣告燈箱還賣給球鞋廠商、馬拉松活動，而地下道牆面更貼滿琳瑯滿目廣告紙，但依法是禁止做商業使用。

王浩痛批，北市府讓財團踐踏公權力長達九年，何來公平與正義！他質疑，統一國際大樓開發案，從容積獎勵核准到建照、使照核發，根本是關關放水，圖利財團。

他說，北市府對於大企業總是給予最大的方便、最寬的包庇，縱容其擅權，放肆其玩法；過去爭議案件還有台北車站地下街防災通道允許誠品、星巴克開店；抑或世貿二館地上權案，市府也讓得標廠商南山人壽肆意變更其設計。

監院：馬捷運內湖開發 圖利業者逾10%

新頭殼newtalk2013.11.12 林朝億/台北報導

對於馬英九擔任台北市長時推動的捷運內湖站用地（交11）聯合開發案，監察院今（11）日糾正指出，市府強徵民地逾越事業所需土地；且其間變更規定，減少設立停車位達2百多部車位，放寬商業使用面積；並在與業者分配取回土地比例時，竟讓業者可以分得68%，遠高於2002年間原地主可分回比例 57.77%，有圖利業者之虞。

台北市政府透過捷運站聯合開發，強徵人民土地，改建住宅、商業大樓，近年來引發諸多爭議。日前，監院曾糾正捷運新店站聯合開發，有圖利業者之嫌。今日則再度針對文湖線上的內湖站聯合開發，再度提出糾正。

監院指出，這一開發案（交11）基地共8,166平方公尺。政府最初以興辦交通事業為由，強制徵收全區高達84.65%之土地，剩下採有償撥用、接管或協議價購，僅佔全區之15.35%；但經聯合開發後，實際作為公用事業之捷運設施使用僅佔基地面積12.62%。

監察院批評，本案實際所需捷運設施「投影面積」僅占整體開發面積之12.62％ ，顯可由公有土地有償撥用、接管或協議價購取得土地之15.35%即可滿足，不須徵求民地，顯已逾越必要程度，欠缺強制徵收之正當性，有違土地徵收條例。 且「徵收」民眾土地後再轉為「私有」之開發方式，不僅不符公平正義，且有侵害憲法財產權保障之虞。

監院指出，市府於強制徵收取得土地後，竟於2004年間變更該用地之都市計畫，放寬商業使用面積由「不得超過…」之「上限」規定改為「其餘…可作商業使用」之「下限」規定，汽車停車位數由徵收前之1082部車位，變更為僅需配置863部車位，失信於被徵收之土地所有權人，辦理過程顯有違失。

就土地分配上，監院指出，北市府於2002年間向原地主徵收土地時承諾原地主可分回57.77%，即市府可得42.23%。但市府放寬該土地都市計畫開發條件後，本開發案市府（地主）分回比例據報僅32%，即業者可分68%，竟遠高於2002年間原地主可分回比例57.77%，有失合理，市府辦理過程顯見 未能兼顧政府最大權益，並有圖利業者之虞。

監院指出，本案台北市政府與投資人潤泰創新國際於2008年9月5日簽訂台北都會區大眾捷運系統土地開發投資契約書（內湖站交11用地），但台北市政府直到至2013年7月底監院約詢時仍未辦理土地及建物鑑估價作業，辦理時程延宕，顯有未當。

其他報導:捷運內湖站聯開案多重違失 監院糾正市府(自由時報)

公館新世界案》非公辦都更 張金鶚批「大地主」水處

2013-11-7
市府重要案件 民間建設主導

〔記者郭安家／台北報導〕寶藏巖旁的公館新世界都市更新及商店街營運案，被北市府列為重要都更案，公有土地占七成，但最大公有地主台北市自來水事業處竟不主導公辦都更，由廣慈博愛院廠商漢陽建設主導。台北市副市長張金鶚昨主持推動都市更新再生方案專案時，臉色凝重，說水處不懂都更，萬一都更後公共設施不足，最後卻蓋豪宅，不是很妥當。

公館新世界都更案位於汀州路、鄰近寶藏巖，面積三七九三坪，其中水處土地占六十七．三％、瑠公圳農田水利會占九． 九％、台灣電力公司占二．八％、新工處○．二％，私人土地僅佔十九．九％；合法建物所有權人九十二人，其中十三人尚未同意都更，目前已完成都市設計審議委員會預審，進入都市更新幹事會審查。

張金鶚昨在會議上追問自來水事業處總隊長范煥英，「這個案子是不是公辦都更？」范坦言，原本都更單元都是市有地，位於汀州路巷弄內，後來為了讓都更基地可以銜接大馬路，又與周邊私有地整合；在顧問公司建議下，水處依據《都更條例》第十條規定，民間可自行組織更新團體實施都更事業。

憂最後蓋豪宅 要求財局了解

張金鶚擔心民間主導都更，未來難增加公益設施，雖然該案不是公辦都更，但還是要有此精神，不希望水處原有最大利益，但最後卻蓋成豪宅。他並追問財政局代表： 「有去介入這案子嗎？知道水處跟實施者簽約狀況嗎？合理嗎？有去檢視嗎？」財政局代表尷尬回說：「沒有很清楚，因是由自來水基金支應的開發案，不歸公務預算。」張金鶚認為，水處對都更案不熟，財政局應主導公辦都更，並了解狀況。

國有地讓售 不理原住戶

2013年10月13日
國產署2012年以「讓售」方式，將徐劉好育老奶奶佔用的國有地賣給民眾林麗枝，隨之新地主要求徐劉好育拆屋還地，在搬遷前，得按月繳付約2萬餘元租金。國產署表示，依《國產法》，承購者得處理地上佔用戶狀況，政府無權干涉。

承購者自行處理

《蘋果》接獲投訴，先向當時國產署松山區承辦人員查詢該土地買賣方式，確認是以「讓售」方式轉賣國有地，再致電國產署副署長邊子樹，想了解國產署明知該地有建物，卻仍執意轉賣，但邊子樹說：「不清楚此個案，可能要洽詢管理組組長。」
國產署主任秘書陳秀琴解釋，依《國產法》49條及52條之2讓售規定，關於國有地有佔用戶的狀況，若地上有建築使用，又和國產署有租賃關係，在讓售的部分，有優先購買權，政府會先告知承購者「地上有佔用」的狀況，所以承購者購買土地後，須自行處理，政府無法干涉。

協調不成提訴訟熟 悉該地交易狀況的房地產業者指出，徐劉好育老奶奶與前屋主購買房屋，以致變成國有土地違占建戶，此塊國有地緊鄰私有地，所以只有緊鄰土地的地主可以買，老 奶奶沒資格購買土地，才讓售給緊鄰土地的地主，最後老奶奶變成侵占私有土地，新地主要求拆屋還地，也因為雙方協調沒談攏，所以才鬧上法院。

新地主張政逸表示，因為老奶奶侵占國有土地，購買土地後得清除地上物，只好請她搬遷，所以才會提出訴訟。記者郭寶懃

都更修法只開公聽會 受害聯盟：虛應故事

新頭殼newtalk 2013.08.13 王立柔/台北報導

因應近年來都市更新計畫所衍生的種種問題，內政部營建署今（13）日下午召開公聽會。但就在會前，台灣都市更新受害者聯盟約30人聚集在內政部門口抗議， 批評內政部自動將總統府人權諮詢委員決議的「聽證會」降級成「公聽會」，而後者沒有法律效力，純粹是虛應故事、敷衍人民期待和訴求。

身為台灣人權促進會執行秘書，同時也是反迫遷連線成員的施逸翔表示，內政部之所以召開今天的公聽會，源頭是今年3月來台審查兩公約施行現況的國際人權專家作出的81點「結論性意見」。其中，第47點明確指出「都更條例」違反了2009年總統簽署的兩公約。

施逸翔解釋，經過人權團體持續施壓，總統府人權諮詢委員會終於明令內政部召開聽證會，討論修法事宜。另一方面，大法官「釋字709號」釋憲文也明令，應針對都市更新計畫的制度召開聽證會。

施逸翔指出，內政部今天卻違反了兩公約與憲法規定的程序正義，將規範在行政程序法內、具備法律效力的聽證會，自動降格為無法律效力，僅僅為「與民間團體充分溝通、尋求共識」的公聽會，理由竟是「修法屬立法院職權，內政部僅能使修法更加周延」。

文林苑都更案被強拆戶王廣樹則表示，台北市政府當初強拆他家的依據，正是今天公聽會要討論的「都市更新條例」第36條；雖然政府說要修法，但行政院版的修法草案換湯不換藥，還加上「得以斷水、斷電」等行政細節，人民連自力救濟的機會都被剝奪。

萬隆都更案的住戶陳淑蘭也說明，她是都更條例的釋憲申請人之一。陳淑蘭提到，建商大方建設早已申請強拆她家，除了要面對家被搶走的威脅外，家裡更曾發生歹徒潛入、拿刀架在妹妹脖子上的事情，歹徒還說「有人叫我來殺你，讓你好配合」。陳淑蘭高度懷疑這件事情與都更案有關，更認為黑白兩道的兩把刀都架在身上， 使她對生活感到恐懼。

文化大學建築及都市規畫系博士候選人王章凱則認為，「都市更新條例」打從一開始就違憲，不僅第36條的強拆條款有問題，第11條容許民間企業「自行劃定更新單元」更是逾越都市計畫的權限，釀成許多爭議。王章凱批評，國家居然將都市更新計畫的權力交予私人建商。

此外，日日春關懷互助協會秘書吳若瑩也來到現場，說明都更所造成的迫遷形式很多，絕對不只是都更條例第36條中「強拆與強制權利變換」那麼簡單。她以日日春協會長久承租的文萌樓為例，說明文萌樓是台北最有歷史文化價值的公娼館，如今卻因為都市更新而面臨搬遷的命運。吳若瑩表示，現今的都更制度只是一種驅逐人民的手段，以安全、防災等公共利益為名，包裝炒作房地產的真正動機。

《馬英九市長卸任前 疑似圖利》擁4坪地主導都更 正隆獲暴利

馬簽市府不主導 粗估利潤二十億

〔記者郭安家、劉榮／台北報導〕又見「以小博大」都更案！台北市杭州南路、濟南路口一處約八七六坪「商二特」精華地正進行都市更新審議，市有地約佔六十五％， 但市議員王世堅發現，前市長馬英九從台北市長卸任前，簽核市府不主導都更，讓知名紙業正隆股份有限公司以四坪多土地主導都更，粗估利潤廿億元，有嚴重圖利 之嫌。

根據台北市都更處統計，該基地有五七二坪為教育局所轄成功高中及中山女高土地，約佔六十五％，其餘土地幾乎為土地銀行所有，正隆持有僅四坪多，約佔○‧四％。

財政局：不與民爭利才由正隆主導

台北市副市長張金鶚日前重申，基地市有地達五十％即由市府主導都更。但王世堅批評，民國九十五年十一月一日，馬英九卸任前擬定《台北市市有非公用土地參與都市更新原則》，是都更「以小博大」的濫觴，馬並在同月十七日簽准此案，他質疑其間有人謀不臧。

面對質疑，財政局長邱大展說，這是前台北市財政局長、證交所董事長李述德決定的，「拜託你去問他，問我幹什麼，那麼早的事情還有什麼好吵的」。財政局補充，當時都更不是市府政策，由於正隆整合多年，市府基於「不與民爭利」，所以由正隆主導。

都更處：此案沿用舊制 現正審議中

台北市都市更新處長林崇傑頻強調，郝市府後來發現此現象，陸續規範市有地持有五十％主導都更的規定，但法令係依報核日實施，所以此案仍沿用舊制，目前進行都更審議。

王世堅昨早到場會勘，指市府有能力進行公辦都更，卻坐視民間以小博大吃下都更案，正隆花不到一千萬元購買四坪多土地，粗估成本在一千萬元以下，而該基地更新後利潤至少廿億元，形同暴利。

延宕七年不願綠美化 形同圈地養地

王世堅話鋒一轉，指稱該都更案延宕七年，但實施者卻不願進行綠美化，土地架設圍籬，任其荒廢，此舉形同圈地、養地；且基地內有株受保護老樹恐將遷移，對此，文化局則強調，不會擅動老樹，待相關都更計畫出爐後，會與實施者談樹保。

建商參與都更 被批以小併大
2013-07-20 01:54 中國時報 【張立勳／台北報導】
　齊東老街一處都市更新案惹議！建商以僅有四.二坪吃下占有六成土地的市府，主導八百多坪都更，延宕近八年卻完全沒進度，市議員王世堅昨到場會勘，抨擊市府讓建商「以小併大」，根本是台北銀行和富邦金控併購案的翻版，放任建商擺爛養地謀取暴利。

　這塊位在杭州南路一段與濟南路二段交叉口的都更案，未來規畫新建地上廿三層、地下五層，該處陳姓地主質疑市府文化局未經所有權人同意，擅自核定移除基地內受保護近百歲的老樹，不滿建商高估工程費用，低估房價、車位價，坑殺公、私地主近二十億元。

　「過程合法但正當性何在？」王世堅說，建商實際擁有土地只有四.二坪，卻吃下有六成土地的市府，在九十五年十月都更新法公告前批准讓建商以小併大主導都更，近八年來都不見開發，放任建商養地。

　文化局回應，去年五月通過老樹移植，但前提建商要出示樹木所在地土地所有權人的同意書，且通過都更計畫審議才能遷移。

　關注都更的律師陳榮哲指出，此案公私比例懸殊，市府九十五年間以公文專案簽奉批准，但現在向市府調閱查明根源，卻找不到這份公文；另都更新法規定市府土地占有超過五○％或達五百平方公尺，市府得介入主導。

　市府法務局表示，都更案能夠成案需達到一定比例所有權人同意，從目前看來此案沒有違法，要更改由市府主導有困難；市府財政局則指出，都更新法修正後，不是只有該案不由市府主導。

豪宅霸地千坪 新北今拆6處

「國家世紀館」豪宅社區昨天自行拆除開放空間違建。李定宇攝

開放空間還民「遲來正義 爽啦」
2013年06月20日
【李定宇╱新北報導】寸土寸金的新北市新板特區，豪宅每坪七十萬元起跳、每戶要價逾兩千萬元，但有六棟豪宅社區，卻被建商將容積獎勵的開放空間違規二次施工， 將開放空間變身為社區私用的公共設施，上述社區多年來遭警告裁罰未見改善，新北市工務局祭鐵腕，今天上午兵分六路強制拆除，還空間給公眾使用，民眾聽聞大讚：「遲來的正義，爽啦！」

新板特區實施獎勵計劃規範，只要建商願意在社區內提供大眾使用開放空間，就可依比例提高容積率，使社區蓋得更高、房屋也能賣得更多，但建商取得房屋使用執照 後，進行二次施工將原本的開放空間變成豪宅私人領域，違規做為接待大廳、交誼廳等設施。工務局統計，遭佔用的開放空間總計一千四百坪。

「超級F1」違建未改善，工務局今強制拆除。黃仲明攝

開罰單未見改善

由 於開放空間屢遭民眾投訴，去年三月起，新北市工務局不斷發文要求改善，甚或開立罰單，但是「國家世紀館」、「國鼎」、「巴黎16區」、「畫世紀」、「權世 界」及「超級F1」六豪宅社區仍未見改善，由於多次溝通無效，加上監察院要求市府盡速處理，工務局今天上午九時召集拆除大隊、警察等約兩百人，兵分六路前 往六處豪宅強力拆除。
《蘋果》昨前往待拆除社區觀察，發現「畫世紀」社區一樓已架起圍籬，「國家世紀館」自行由工人拆除違建，但該社區一名江姓婦人不滿，嗆工務局：「外面那麼多違建不拆，為何要先拆我們？」




「住戶變受害者」

新板生活品質促進會理事長南順興也抱怨，很多住戶買房時，根本不知何謂開放空間，社區會有違建是政府與建商間的問題，不應該由住戶承擔後果，「強拆變成三輸的局面！」
工務局使用管理科指出，六處違規豪宅已多次要求改善，但社區卻視公權力為無物，對政府要求不予理會，基於社會公益及減少外界爭議，今天採取強拆手段，將開放空間還給市民使用。新北市胡先生說，難得政府不畏權勢值得鼓勵，「這是遲來的正義，爽啦！」

分區變更回饋 京華城向私地主討

【聯合報╱記者周志豪、陳威任／台北報導】 2013.05.09 03:40 am

京華城所屬京都建設公司去年11月間，發存證信函要求同開發街廓中17名私地主，返還87年間由京華城代墊的1億多的變更回饋費用。市議員陳孋輝昨天抨擊，京華城開發案限制私地主土地開發，如今得了便宜還賣乖合理嗎？

京都建設表示，當年的開發計畫一切依照市府規定辦理，審議過程也沒有居民表示反對意見，從工業區變更地目為「第三種商業區（特）」，周邊地主都共享實質利益，因此要求地主給付「代捐贈費用」，多次協調未達共識，京都建設才提求償訴訟。

北市府都發局總工程司高文婷表示，當初市府是依都市計畫審議結果，要求威京公司回饋30%公共設施，未規定回饋須由計畫範圍內全部土地所有權人按持有比分攤，也沒有為特定地主利益而變更使用分區情形。

京華城購物中心早期為唐榮鐵工廠土地。76年由威京集團購得後，79年都委會通過土地由工業區變更為商三特用地。

因土地使用分區變更，當時都委會要求，開發案應捐出基地範圍內30%土地面積，作為公園、廣場提供公眾使用。

當時為避免鄰近剩餘工業區土地變畸零地，都委會也要求變更案應採大街廓整體開發為原則，「整體規劃、分期開發」，包含南側17個私地主私地全部納入。

當時京華城為盡速取得建照，87年捐贈名下7913平方公尺土地給北市府，92年捐贈2.2億元興建偶戲博物館。

因京華城認為，捐贈土地與偶戲館興建經費中，部分是為私地主代墊，去年11月發出存證信函，要求17名私地主應給付1億448萬6846元給京華城。

議員陳孋輝昨天指出，被劃入整體開發的八德路四段106巷私地主，住宅的4層樓老舊公寓如昔，當初並未實質參與開發，如今一夕間全成被告，背負千萬元債務，情何以堪？

京華城早年工變商 追討代墊私地主回饋金

2013-5-9

地主：當初未同意

〔記者劉榮、陳永吉、郭安家／台北報導〕京華城由商業區改蓋豪宅的傳言不斷，緊鄰京華成的八德路四段一○六巷十七戶私地主，去年十一月起，陸續收到京華城同集團的開發公司寄出的存證信函，被要求返還數百萬到一千多萬元的「代捐贈費用」，無端成為被告的住戶追查下，才知是當年工業區變更商業區被「代墊」回饋金， 如今天外飛來一筆天價欠款。

威京：市府同意土地變更 京都建設先代捐地

威京集團總管理處協理宋堃仁說，這些地主要自行做都市更新，被都發局要求必須先解決京都公司捐地私權糾紛，雙方經過多次協調未達成共識，所以京都建設才提出求償訴訟；「當初沒有京都建設的捐地，這些地主現在就沒有商業區的土地能使用」，「到底是誰占誰便宜？」

都發局：私權糾紛政府管不到

對於京華城爭議，台北市都發局總工程司高文婷說，民國八十年公告都市計畫變更後，也一併將十七位地主持有地變更為商業區，無論任何都適用，至於京華城與私地主間糾紛屬私權，市府管不到。

二○○一年落成的京華城購物中心，曾創下從工廠改建百貨首例，都發局去年證實，京華城確實探詢尋求轉型，預定把三成的商場變住宅。

台北市議員陳孋輝指出，威京公司開發京華城時，當時北市府要求捐地三十％，並捐贈二億二千萬元回饋金闢建公園及台北偶戲館等設施，才順利成為第一宗由工業區直接變更為第三種商業區的案例。

陳孋輝表示，當初北市府通過變更地目的基地，包括現在八德路四段、東寧路、八德路四段一○六巷所圍地區，也就是早年唐榮鐵工廠的土地，如今無端成為京華城被告的十七個私地主，就住在此基地旁，但並未參與京華城「捐地換變更」的計畫。

陳孋輝表示，當時該基地由工業區變成商業區，除了捐地，還必須繳回饋金，京華城為了迅速順利，竟然擅自未徵得十七戶私地主同意，就依土地持分比例向市府「代墊」回饋金。

以八德路一○六巷一號四層樓公寓、住了四十多年的黃老太太說，他和兩個兒子共擁有四間房，基地並不在早年唐榮鐵工廠範圍內，卻只因市府要求財團「整地開發」就被劃入，「我看到訴狀嚇了一跳，京都公司竟然要求我們要付近四千萬元的代墊金。」

陳孋輝表示，八十一年到八十二年期間，當時威京開發公司找小地主協調，期間市府畸零地調處委員會也記錄，私地主都無意共同開發，威京也從沒拿過同意書，但市府在八十二年七月卻准許威京合併公有擬合併地，「都市計畫變更已淪為不肖財團的提款機。」

宋堃仁解釋說，京華城進行土地變更時，京都建設尋求收購區內的全部土地，但二、三十個地主坐地起價，北市府同意仍可進行土地變更，京都建設等於代替那些沒有同意合建的小地主捐地。

緊鄰京華城（右）的17戶4層樓公寓住戶（左下方），陸續收到京華城索取天價「代捐贈費用」的存證信函，一夕之間全成被告。 （記者劉榮攝）

美河市翻版？市府出7成地都更 分回不到4成

2013-5-4
議員：至少損失18億

〔記者陳慰慈／台北報導〕莫非是美河市翻版？台北市議員王鴻薇昨天指出，位於中山北路二段的一處都更案，台北市政府土地持份超過七十％，參與民間都更後分回的 房舍面積卻不到四十％，市府至少損失十八億元。財政局坦言，公有土地參與都更有時較吃虧，但財政局去年已修改估價制度，估價師改抽籤選出，不再由建商挑選估價師，降低被箝制的機會。

王鴻薇表示，台北市政府與建商聯合開發的「美河市」建案，去年才被監察院糾正，權益分配不符比例，讓市府損失超過一百億，她調閱財政局資料才發現，原來美河市案不只一件。

王鴻薇舉例，中山北路二段一案，市府土地持份高達七十六％，但是分回的房舍面積比率僅三十七‧七％，以市價每坪一百四十萬元計算，至少損失十八億元，市府根本是慷人民之慨。

王鴻薇不滿指出，近十年五件北市府參與民間都更的案件中，市府分回房舍樓層以四樓以下為最大宗，占總分回房舍的七十二‧三％。五樓至十四樓都只有各分回一戶，建商把高樓景觀留著自己賣，將賣相比較差的分給市府，市府卻也欣然接受。

財政局：估價不客觀造成 已修改制度

財政局長邱大展解釋，影響分回房屋比率多少因素很多，包含地價、售價、容積率、建材等，建造成本高，建商當然要分得多，加上以前案子多是私地主找來對他最有利的建商開發，公地主無發言權。

邱大展說，都更常發生問題，就是因為估價不客觀，財政局去年起主辦都更，大幅修正估價制度，不再由建商挑選估價師，而是從估價師公會推薦的十家業者，抽籤選出三家，他也舉例說，財政局後續執行的南海段、嘉興街段拿回的房屋比率分別達七十八％與七十二％，分回比率已提高。

中山北路的都更案，市府土地持份高達七成，卻分回不到四成房舍面積，實在是慷人民之慨。 （議員王鴻薇研究室提供）

市有地都更虧逾18億 議員轟

〔記者陳漢明台北報導〕台北市議員王鴻薇昨天指出，北市府用市有土地參與民間都更時，不是直接領取回饋金就是分回房舍，但是市府完全不在乎分回來多少房舍面積，也不在乎分回來的樓層位置，市府根本是慷人民之慨。

　王鴻薇質疑，台北市的土地有這麼不值錢嗎？尤其是像中山區中山北路乙案如此大面積的土地，鄰近捷運站、捷運帶狀公園，在台北市可說是黃金級的寶地。以市府持有七成六的土地來計算，應分回二五五九坪的樓地板面積，如今僅分回一二六九點三坪的樓地板面積。以市價每坪一四Ｏ萬來計算，至少損失新台幣十八億元以 上。

　王鴻薇表示，統計財政局經管的更新案發現，市府土地持份面積平均約占20.7％，但是分回的房舍卻僅有總房舍面積的11.7％。除了中山區中山北路乙案 之外，大同區敦煌路乙案，市府土地持份10.8％，也分回不到五分之一的房舍；中正區和平西路乙案，雖然看似權配比例還可接受，但是市府分配回一Ｏ四六點 三坪的樓地板面積，其中地下室面積就高達一二九點八坪，占12.4％（非供停車使用）！

　王鴻薇抨擊，市府參與民間都更分回的房屋比例遠低於原本市府土地持份，其原因就在於財政局完全沒有分回處理原則，只依業者估價結果參與分配！更離譜的是，市有財產管理單位的財政局，竟然從來沒有過去市有土地參與民間都更的清冊，僅有五件目前由財政局經管的個案，其他局處經管的一律不知道！難道是擔心不 公平的權配比例曝光嗎？
發佈日期： 2013-05-03 16:10:00    

內湖8商辦變豪宅 違規恐再罰

2013年04月20日

違規隔間被開罰6萬元的「遠雄藝朗」建案，廁所門牆疑遭變更恐再挨罰30萬元。資料照片

【施春美╱台北報導】北市內湖五期重劃區為工商混合區，北市建管處去年底查出8棟建物遭建商違法改建豪宅，並依《建築法》開罰建商各6萬元，限一個月改善期已 過仍未改，建管處複查又發現8建物廁所門牆疑遭變更，昨決定再重罰建商30萬元，並要求住戶限期恢復原狀，否則不排除開罰住戶6萬元。

北市議員王鴻薇去年10月質疑內湖區五期重劃區大批建物應做商辦，卻違法做為住宅。

廁所門牆疑變造

北市建管處去年11月起查訪認定，新潤悅峰、新潤峰哲、忠泰恆美、忠泰至美、遠雄藝朗、合康捷境１、維多利亞帝國、興富發領袖等8建案因擅自變更隔間，去年開罰各建商6萬；業者已繳罰款，但限期1個月改正至今未改。 

建管處上月複查發現，商辦廁所應集中一處，但管理員卻告知廁所鑰匙由各所有權人保管，懷疑廁所門牆變更位置，因屬重要結構牆不能隨便更改，已發函各管委會通報廁所門二次施工行為人，若為建商，即再重罰30萬元。 

建管處表示，開罰建商兩個月後，依法再限所有權人一個月將廁所門牆恢復原狀，否則不排除罰住戶6萬元。 

新潤建設業務部經理蔣秀婷說，尊重建管處裁罰。遠雄副總經理蔡宗易說，產權已移轉，若要變更須獲所有權人同意，將待責任釐清後決定因應方式。至截稿未取得忠泰、合康、維多利亞及興富發等建設公司回應。

定型化契約 能替都更解套？

2013-03-08 01:31 中國時報 【陳芃／台北報導】

　都市更新能不能成案，地主和建商間的共識、互信程度是重要關鍵。北市議員建議，應由政府或公正的非政府組織（ＮＧＯ）制定「都更定型化契約」，供民間擬約時參考，讓案子順利推動。但都更處表示，私人契約是雙方合意的結果，依基地狀況各有不同，恐怕難定「範本」。

　議員林晉章說，常有民眾想拜託他和建商談合建條件，也有人捧著契約書上門詢問，顯示地主多擔心參與都更的風險。像大直明水路一處上百戶的 合建案，原本已順利畫定都更單元、通過事業概要，也談過分配比例，最終因居民和建商間的互信出現問題，許多地主不願簽合建契約，最終同意比例僅四十九％， 無法通過事業計畫審查，整合十多年的案子因此停擺。

　林晉章表示，目前建商提供的「都更合約」內容五花八門，有的可能違背都更法條精神，或有偏頗、缺漏，容易造成糾紛。他說，若能由政府或ＮＧＯ等公正單位研擬「都更定型化契約」，公布給民間參考，將有助實施者和地主溝通，讓都更容易成案。

　都更處長林崇傑回應，若是採權利變換的都更案，分配方式回歸估價機制，再作價值討論。若是走合建的都更案，所有權人和實施者簽的合建契約 屬民間私約，即地主和實施者協議的結果，而協商狀況「千奇百怪」，就算是同一更新基地，契約內容可能也不同，難以定出「範本」。

　他提醒，民眾簽定合建契約前，應注意自身權益，並參考周邊實價登錄的行情。應確認合約必須有「有效期限」，也要寫明地主參與都更可分回的權益，才不會沒搞清楚狀況，就把自己的權利都交出去了。

法律漏洞 轉手獲利 免繳半毛稅

2013-03-04 01:16中國時報【沈婉玉／台北報導】

　容積移轉、獎勵這樣做▲「台北好好看」造就小公園，建商可享3至10％的容積獎勵。（本報資料照）


　容積移轉、獎勵這樣做▲台北市迪化街古蹟的地主，適用「容積率移轉」作為補償，圖為大同區著名的《黑美人大酒家》。（張鎧乙攝）


　容積移轉、獎勵這樣做▲經過容積移轉後，台北市亞太會館原址將可從目前的12層樓「長高」到24層樓，圖為亞太會館建築工地。（張鎧乙攝）

　 國稅局官員說，目前較常見富人利用容積移轉來規避遺贈稅的避稅案例。因公設地贈與子女免贈與稅，曾有建商購買公設地後贈與給子女，子女再轉贈給地方政府， 換取容積獎勵。子女取得容積後，再與父親合建，最後取得上千萬元的售屋款。國稅局發現此種取巧移轉財產的方式，已依實質課稅原則來課稅。

　都市建地稀少、寸土寸金，不少業者將腦筋動到提高「容積率」上，藉容積獎勵措施，收購道路用地、古蹟等取得容積權益，再轉手將容積移轉、 高價賣給開發商，讓小巷道也可蓋出摩天大樓，讓建商賺更多。財政部表示，容積移轉，屬於「權利」買賣，要課所得稅，企業則有營業稅、營所稅問題。

　目前政府有不少容積獎勵措施，是目前建商趨之若鶩的熱門「鍍金術」之一。建商先低價購買冷門地段的古蹟或公共設施保留地，捐贈給政府後取得容積率，再將容積移轉到燙金地段的建案上使用，一來一往之間獲益可觀，但卻幾乎不用繳稅。

　財政部官員表示，移轉容積，並非真實的土地或房屋的買賣，屬權利的交易，必須就取得的對價申報繳納財產交易所得稅，沒有課徵土地增值稅、奢侈稅等問題。企業若因容積移轉取得代價，也必須開立統一發票並繳營業稅。

　不過，依照「古蹟土地容積移轉辦法」或「都市計畫容積移轉實施辦法」捐出土地、取得容積權益的原始地主，賣出容積的獲利，可百分百減除成本費用，等於免所得稅。第二手之後的容積買賣，獲利才要課所得稅。

　也就是說，業者先收購古蹟、公設保留地後，捐地給政府換取可移轉容積，再自建或出售容積給其他建商賺取的暴利，不必繳所得稅、土增稅和奢侈稅等，儼然形成暴利者逃漏稅的超級大黑洞。

　「容積移轉，現在實際幾乎沒繳稅。」不動產業者指出，出售土地與房屋要到地政事務所辦理產權過戶手續，地政事務所依規定要將出售不動產的 資料通報國稅局，一漏報國稅局就查得到。但是，容積買賣又不用登記，除非是必須揭露重大訊息的上市公司，大家根本不會乖乖自己去申報繳稅。

賤賣國土牟利 2高官判12年

2013年02月28日 

【劉昌松、陳瑩欣╱台北報導】國有財產局（已改制國有財產署）兩名前副局長蘇維成、陳官保，十年前讓建商用人頭「假租屋真購地」，低價取得五筆北市精華區國有 土地牟利，台灣高等法院昨依圖利等罪，判兩人各十二年徒刑，另名前副局長莊翠雲改判無罪，判決中痛斥蘇、陳二人，「上下交相賊，圖利廠商。」國產署署長周後傑昨表示，部分同仁獲改判無罪令人欣慰，但也遺憾兩位前副局長遭判刑。
判決指，蘇、陳兩人二○○三年起和八名公務員合謀，把位於中正紀念堂附近五筆林務局眷舍，租給當地眷戶且同意轉租人頭，人頭取得優先承購權後，向國產局申購以公告現值三億四千多萬元讓售。

建商獲利達1.2億

檢方曾委託估價認定，五筆土地共四百五十坪，建商獲利至少一點二億元，但法官認為，無論建商獲利多少，公務員均已觸犯圖利罪，因此判蘇、陳各十二年徒刑。至於另名副局長莊翠雲因不知情獲改判無罪。 

對街堅持賣市價 國產署一國兩制

2013-02-01 01:24 中國時報 【劉建宏／台北報導】

　 台北市議員李慶元說，如果國有財產署真的為民眾著想，為何位於二十四戶住戶對面，隔著松山路，另有八戶位在遷建基地的住戶，國有財產署堅持要賣市價，八戶竟然要賣八億元，平均一坪土地要賣六百三十萬元，導致民眾無力負擔，只能繼續住在髒亂不堪的環境裡。二種做法根本是一國兩制。

　已經退休的陳清河，住在松山路一八四巷三號，家裡只有十八坪。九十三年之前，他家的土地，公告現值是四百多萬元。那年他剛好退休，想要買 土地，國有財產署要賣他一千零三萬元，他才領到二百多萬元的退休金，怎麼買得起？到了九十五年再去申請，竟然變成二千三百四十萬元。

　最新的價位，陳清河家的土地，已經漲到一億二千萬元，一坪差不多六百三十萬元。「台北市的地王，也沒有一坪六百三十萬元啊。我去問國有財產署，得到的答案是：松山這邊以後會發展得好，很有價值。我們都還沒有都更，他們就在算未來的價格，真是莫名其妙。」

　聽說國有財產署主動又積極要賣地給二十四戶住戶，還要賣公告現值，陳清河簡直不敢相信。他說，國有財產署從來沒有主動找他們，都是他們去陳情之後，國有財產署才說要開協調會議，而且官樣十足，說法律規定如此，只能這樣做。要求國有財產署用專案處理，都說「不行」。

　這八戶人家其實是四十四年，台北市要拓寬羅斯福路，將當地住戶分別搬遷到六個遷建基地。目前這八戶所處的是五分埔的遷建基地。而他們跟對面的二十四戶本來是連在一起，後來才被松山路、永吉路切成二段。

　所有的遷建基地，土地有三個主管機關，一個是台北市政府，一個是教育部，一個是國有財產署。除了國有財產署堅持要賣市價之外，台北市政府和教育部，後來都是以專案用公告現值賣給住戶。

　由於遷建基地是四十年代的產物，巷子都是二米、四米，甚至是死巷，房子也只能違建蓋到三樓，破爛不堪，居住環境簡陋，如果發生火災，消防 車進不去，肯定發生大悲劇。住戶想要都更，也獲得獎勵，卻因國有財產署堅持要賣市價，且是一坪六百三十萬元的天價，住戶買不起，導致都更走了十九年，始終 行不通。

國產署賤賣土地 圖利瓏山林？

2013-02-01 01:12 中國時報 劉建宏／台北報導

　今日出刊的一八二四期《時報周刊》報導，一般人想要購買國有地，向財政部國有財產署申請，至少要排隊一年，還不知道能不能買得到。但國有財產署北區分署對台北市松山路二○七巷四弄的土地，八個月來，主動由法律顧問提出建議，幫二十四戶住戶做問卷調查，擬定賣地方案，又數度召開「首長與民有約」，似乎巴不得馬上把地賣給住戶，其熱心的行徑令人不解。

　台北市議員李慶元也提到，有住戶向他陳情，國有財產署熱心過頭，又要賣公告現值，恐怕也傷害國家利益，有圖利建商之嫌。他說，二十四戶住戶的法定空地約有五十三坪，公告現值一坪約四十萬元，總價二千多萬元；市價約一坪一百八十萬元，總價逾九千三百萬元。

　「二十四戶住戶不是遷建基地，跟國有財產署並沒有租賃關係，法定空地上也沒有建築物，怎麼可以賣公告現值給他們？而且，就算國有財產署現在不賣地，依照規定政府將來一律可以參與都更，分到的利潤更高，幹嘛要那麼急又那麼便宜地把土地賣出去？」

　住戶陳先生表示，瓏山林的都更案，是在松山路和永吉路的遷建基地範圍內，他們二十四戶住戶剛好被包在裡頭。「二十四戶住戶當中，瓏山林大概只簽了三分之一的同意書，可能是為了衝高同意比例吧，有人就動了法定空地的主意。」

　原來，當年國有財產署把土地賣給二十四戶住戶之後，並沒有把三筆跟二十四戶住戶同在一個基地的法定空地，一併賣給二十四戶住戶，如今這三筆空地，就成了住戶進出及停車的巷道。

　「我們早在九十二年，就向國有財產署申請要買土地，但一拖就是八年，沒有下文。直到去年開始，國有財產署卻突然變得很積極，主動找我們協商，說要賣土地，還發問卷給我們。我是聽別人說，因為瓏山林的案子被台北市政府駁回，想要利用我們這塊土地，衝高同意比例。」

　瓏山林在台北市松山路、永吉路的都更案，是以迅行劃定，也就是最低百分之五十的同意門檻，送都市更新事業計畫，去年五月十七日遭到台北市政府駁回。瓏山林除了向內政部訴願審議委員回訴願之外，巧合得很，就在這個時間點，國有財產署開始要賣土地給二十四個住戶。

　先是在去年六月三十日，有住戶在瓏山林位於永吉路的辦事處，召集其他住戶開會，討論有關向國有財產署買地事宜。之後，又有住戶發送「給二十四戶住戶芳鄰的一封信」，強調若能買到土地，比起未來建商賣給大家，至少獲利一千二百萬元以上，希望二十四戶住戶都能簽字買地。

　接著，國有財產署北區分署也召開「首長與民有約」會議，又發文給住戶，內容提及經過法律顧問建議，擬定四個處理方案，還製作擬承購比例意願調查表，請住戶填妥蓋上印鑑，再寄回國有財產署。二月七日下午四點，將召開最新一次的首長與民有約。

　陳先生表示，國有財產署這麼主動、熱心、積極，要把土地賣給他們，可以說是創舉；後來他才知道，若是他們買了土地之後，瓏山林再來爭取他們的同意書，就能把同意比例衝到公告劃定的百分之六十八，比較容易通過。