土增稅 預售期可轉嫁買方

2013年07月04日
【顏嘉瑩╱新北報導】買預售屋時，從預售到完工的土地增值稅多由建商負責，但有民眾向《蘋果》投訴，指購買「宏盛新世界第2期」預售案，合約規定土地增值稅從 「簽約年」就轉由買方負責，等於房子蓋4年就要多付4.8萬元。專家表示，雖然目前內政部頒定的定型化契約是由建商負責到取得使用執照前，但只要買賣雙方 同意，合約內容並無問題。

要多支付4.8萬元

郭先生向《蘋果》投訴，日前向宏盛建設在新北市淡水區購買「宏盛新世界第2期」預售屋案，取得預約單後10天，銷售中心打電話來要他到現場簽約，在簽約時發現合約條文中，宏盛建設將「宏盛新世界第2期」的土地增值稅從簽約年就開始轉由買方支付。

郭先生說，上網查詢發現該地公告現值4年漲28.57％，如果用這樣漲幅來算，從簽約年到過戶年共4年，就要多支付4.8萬元。他質疑，土地增值稅應該由賣方支付，但銷售人員直到簽約時才告知，同時更表明「若不接受可退預約，但後面排隊要買的人很多」根本是變相強迫接受，行為相當「鴨霸」。

雙方同意就算數

「宏盛新世界第2期」專案經理連將龍表示，土地增值稅是由買賣哪一方負責，是由雙方協調，如果買方有問題可直接跟案場連絡。
信 義房屋契約部協理林明堂指出，官版預售屋買賣定型化契約中，一般預售屋的土地增值稅，都是在使用執照下來、建物過戶給買方後再由買方負責，期間興建時增加 的土地增值稅一律由建商負責，但只要買賣雙方同意，合約內容並無問題；中古屋買賣的土地增值稅則是由賣方負擔，確認完稅後才能過戶。
中華民國地政士全國聯合會榮譽理事長黃志偉說，官版定型化契約僅供參考，加註內容只要雙方同意就算有效，因此民眾在簽約時眼睛就要睜大，若有任何不合理的地方，可現場提出，或請專業人士現場陪同簽約。

土地增值稅小檔案
★定義︰持有土地的這段期間，土地自然增值（即土地不因個人或投資因素所增加的漲價總額）予以合理課稅方式歸公
★類型︰分為「一般稅率」及「自用住宅優惠稅率」，其中「自用住宅優惠稅率」為一生一屋，享10％優惠稅率
★支付對象︰預售屋土地增值稅通常都由賣方（建商）支付，但雙方可協調由任一方支付；中古屋土地增值稅則由賣方支付
★課徵與計算方式︰
．依公告土地現值做為課徵基準，公告土地現值每年調整一次
．漲價總額＝申報土地移轉現值×面積－原規定地價或前次移轉所申報之土地移轉現值×物價指數╱100×面積－（改良土地費用＋工程受益費＋土地重劃總費用）
資料來源：《蘋果》採訪整理

大廈管理費 須住戶共同決定

工商時報【記者呂雪彗╱台北報導】

內政部昨（30）日通過「公寓大廈管理條例」修正草案，管理費分擔方式或調漲與否，不得由管理委員會「說了算」，需住戶共同決定。

內政部部務會報昨天通過「公寓大廈管理條例」修正草案，修正重點包括強化移交機制、限制受託出席人員、促進分區規劃與管理、改善管理費收取與運用、加強起造人管理責任、健全管理組織運作體制、推動規約草約公平與合理等7大層面，將盡速報請行政院審議。

管理費部份，官員說，草案限制管理費分擔方式及金額不得授權管理負責人或管委會訂定，管委會主委或管理委員違反規定時，罰鍰不得由公共基金或管理費支付，改善管理費收取與運用機制。

營建署官員表示，修法後將管理費規範入法後，未來若遇管理費欲調漲情形，須由住戶一起決定，舉行區分所有權人（住戶）會議，並需有總住戶數2/3出席，3/4通過，才能變更管理費金額或分擔方式。

過去曾發生黑道或不明人士介入管理案例，「公寓大廈管理條例」修正草案規定，區分所有權人會議將限縮僅能委託配偶、直系血親等對象出席，避免與社區不相關人士出席會議，影響事務推動。

此外，新舊管委會交接管理出現空窗期時，草案明定管委會任期屆滿1個月前，應選任出新的管委會。

基於非區分所有權人虧空費用案件屢見不鮮，本次修法將管理負責人、主任委員及負責財務管理或監察業務之管理委員限制僅能由區分所有權人擔任，但得由配偶或直系血親代理職務之規定。

此外，考量公寓大廈成立管委會前常有2次施工行為，內政部為遏止歪風，增訂二次施工期間共用部分、約定共用部分若有違反建築法規定，起造人負改善或回復原狀義務，如未盡義務，應負相關費用。

另預售房屋時規約草約常導致日後爭議，未來將授權中央主管機關公告規約草約應記載或不得記載事項。

看懂平面圖 家配圖 買預售屋不吃虧

留意公共開放空間劃分 雨遮、室內淨高易藏玄機
2012年06月16日

仔細觀看全區平面配置圖、家具配置圖是買預售屋的重點項目。唐紹航攝

【周承諺╱台北報導】民眾購買預售屋時，除參觀樣品屋，社區全區及當層平面配置圖及各戶別家具配置圖，更是看房重點，代銷業者表示，兩種平面圖除了可觀察室內坪數大小與房屋座向外，也能找出電梯廳是否施作實心牆減少消防排煙空間，這將影響室內空間與建築物的合法性。

平面配置圖以及家具配置圖各有多種圖示，其中虛線代表有施作2次施工，如陽台可外推增加室內的空間，黑粗線則是代表實心牆部分，可以看出室內空間的格局，而樑柱則是用黑色方塊標以圖示，通常樑柱位於室內牆邊兩側位置。

「1層1戶」恐有疑慮

而家具配置圖則可以預視未來的室內規劃，永慶房屋代銷部協理何彥煒指出，現在許多標榜「1層1戶」的豪宅，其實是從原先的「1層2戶」在從電梯廳做出一道實牆，在圖面電梯廳中央顯示1條實心黑線，成為「1層1戶」的假豪宅，看似影響不大，但此舉將使單層2部電梯、2處逃生梯，縮減為1電梯、1處逃生梯，消防排煙空間變小，將有違法之虞。

至於消費者最常忽略的問題，則是詢問業者室內樑柱下方的「淨高度」，一般預售屋室內高度設計為3~3.4米，若加上地磚高度，通常約2.9~3.2米，若樑柱下淨高度僅2.8~2.9米，空間則明顯遭壓縮，若稍不注意，交屋後室內空間將大打折扣。

雨遮公設高壓縮坪數

最後一項則是必須留意雨遮範圍大小，東森房屋法務部經理周秉瀛表示，若是出現雨遮註名部分出現圍繞室內範圍一圈的情形，就必須注意室內的坪數問題，假設雨遮加上公設比率過高、甚至超過35%，實際室內坪數就會所剩無幾，民眾購屋前要特別小心。 

當層平面圖與家配圖

註：除當層平面圖、家配圖外，消費者可現場詢問屋內樑柱下方高度是否過低，再衡量購買與否
資料來源：《蘋果》採訪整理

預售不實 瓏山林罰2200萬最多

「皇翔玉鼎」罰150萬 民抱怨「太少」

2011年 07月14日  

【張舒婷╱台北報導】民眾購買預售屋時，掌握的資訊往往不如建商，導致權益受損。公平會昨公布，預售屋建案「皇翔玉鼎」要求買方必須先付訂金才提供契約，且不揭露持分證明，處150萬元罰鍰；今年遭到處分的建商建案已達20件，罰鍰共4270萬元，其中瓏山林因為「瓏山林長堤」、「瓏山林藝術館」2建案廣告與實際不符、且車道面積灌入公設等被重罰2200萬元，是被罰最多的建商。

公平交易委員會發言人孫立群指出，皇翔建設銷售「玉鼎」時，不但要求購屋民眾先付訂金，才肯提供契約書，也不揭露社區各戶的持分總表、公設比等資料，且不提供公眾閱覽或自由取閱，既濫用資訊優勢地位，又嚴重影響公平交易程序，違反《公平交易法》第24條而處150萬元罰鍰。皇翔建設發言人游玉華昨日回應，目前尚未收到公平會的處分書，將視情況採取行政救濟。 

罰金買不到1坪

「才罰150萬元，會不會太少了？」27歲台北市民Cindy抱怨，光是皇翔F4一個建案，業者每坪喊價就超過200萬元，區區150萬元對大型建商是九牛一毛。
美商ERA不動產研究中心經理李恆宇表示，建商銷售預售屋時，最常引發的爭議之一是，廣告登載的物件和完工後不一樣，舉例來說，廣告顯示房屋外牆貼花崗岩，但交屋後發現貼的是一般磁磚，或是誇大公設空間等，有「掛羊頭賣狗肉」的嫌疑。
李恆宇說，例如台中港洲建設興建的「市政101」，申請建照時標示為「挑空夾層」的空間，廣告中卻標示為健身房、瑜伽教室、休息室等公共空間，經檢舉後發現該3項公共設施屬於違建，與原本申請的用途不符，故處80萬元罰鍰。
瓏山林企業在今年1月初與6月底，分別因為「瓏山林藝術館」、「瓏山林長堤」2案，被重罰1000萬、1200萬元，原本在房屋買賣契約書揭露共用部分，不包括停車格與車道面積，但公平會調查後發現，瓏山林將部分車道面積分給車位購買人，一部分分給全體購屋人，從中賺取高額利潤。 

留宣傳單做證據

住商不動產業務副總劉明哲建議，民眾購買預售屋前，應先仔細打聽該建商在市場釋出的中古屋品質、口碑，並要求銷售人員帶到工地現場看建築原址，比對接待中心的樣品屋模型，且務必留下廣告DM、宣傳單，發生爭議時，可做為證據。 

公平會已針對20件建案銷售糾紛開罰，「瓏山林長堤」為被罰個案之一。莊宗達攝

「瓏山林長堤」契約中隱匿車道面積，被處1千萬元罰鍰。讀者提供

預售屋資訊不清 皇翔遭罰

（中央社記者吳靜君台北13日電）公平會表示，皇翔建設銷售「皇翔玉鼎」預售屋時，要
求購屋者必須先交付訂金才提供合約書等違規行為，違反公平交易法，處新台幣150萬元
罰鍰。

行政院公平交易委員會今天表示，皇翔建設公司銷售「皇翔玉鼎」預售屋時，要求購屋人
必須先付訂金，才提供契約書，使購屋人沒有充分的交易資訊及陷於訂金被沒收或被迫繼
續履約的不利地位。

此外，皇翔建設也不揭露社區中各戶的持分總表，或列出各戶各項持分占總共用部分的比
例，以及不提供給公眾閱讀或自由取閱，使得購屋人無法在簽約前清楚知道全社區共用部
分的分攤結果，或各戶各項持分占總共用部分的比例。

公平會表示，由於預售屋尚未成形，購屋人在簽訂買賣契約時，事先可取得的資訊很少，
建商是優勢的一方，應該將資訊透明化、公開化，皇翔建設已經使購屋者在交易資訊不充
分、不完整情況下做成交易決定，有失公平。

公平會指出，由於「皇翔玉鼎」戶數眾多，影響層面廣，因此重罰皇翔建設150萬元。
1000713

建商售停車位有瑕疪 法院判還17萬多元

【大紀元5月16日報導】（中央社記者孫承武台北十六日電）張姓男子向遠雄建設購買「大都市．新天地」預售屋，外加一百三十萬元購買一個地下停車位；但交屋後卻發現停車位上有兩個污水池人孔蓋，他認為停車位有瑕疪，因此向法院提告訴，台北地院民事判決消費者勝訴，遠雄應交還十七萬五千五百元給張姓男子。

遠雄建設在訴訟中主張並沒有故意隱瞞，污水池人孔蓋平時不使用，對當事人權益影響不大，且預售屋在 2005年三月交屋，張某卻遲到去年六月才向法院提起訴訟，早已超過民法三百六十五條第一項規定「價金減少請求權」的六個月期限。

但台北地方法院最近判決指出，停車位上有污水池人孔蓋，的確會造成停車不便，遠雄出售的停車位是有瑕疪；且張某在2003年八月六日與遠雄簽約購買預售屋，遠雄已在簽約前七個月，就將污水處理設計圖送交台北市政府備查，顯見遠雄早在出售房屋及車位給張某前，早已知道停車位上有污水池人孔蓋。

法官判決認為，原本張某應該在知道停車位有瑕疪的六個月內起訴，但遠雄故意不告知停車位的瑕疪，在此情形下，張某不受六個月的限制，只要在得知停車位有瑕疪的五年內起訴都可以。

另外法官以專業鑑價公司所做調查，認為停車位型態、產權與附近停車位供給狀況都會影響交易價格。不過，張某原本要求減少價金二十五萬元，但法院審酌一旁另一停車位類似案件，鑑價公司估價報告書，判遠雄應交還十七萬五千五百元給張姓男子。