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2013年7月3日星期三

裝修業者落跑還要屋主墊錢

收16萬未完工太惡劣
2013年07月03日

新北市土城區的億錩專業宅修設計公司遭客戶李小姐投訴，支領兩期工程款16萬元後突然落跑，傳簡訊稱資金周轉不及先忙別場，還要她代墊支付給木工師傅7萬元，她大罵業者太惡劣！記者另查出，億錩無合法工商登記。對此，億錩負責人李泓錩辯稱是預算追加糾紛，其餘不願回應。消基會律師徐則鈺表示，業者未依約完工因而遲延給付，依《民法》須負損害賠償責任。

新北市李小姐說，家中有裝修需求，4月底瀏覽網路搜尋到這家億錩專業宅修設計公司，經討論於5月10日與業者李泓錩簽約，合約載明，工程款項分4期給付，依序是8萬元、8萬元、5萬元、2萬元，預計20個工作天內完工，5月11日她已匯第1期工程款8萬元，5月21日李泓錩告知第1期即將完工，要她先付第2 期工程款8萬元以利後續施工備料。

無合法公司登記

李小姐表示，5月22日再匯款8萬元後，突又接獲李泓錩來電說他手頭緊，要求李小姐多匯2萬元，她認為不合理便拒絕，未料5月27日晚間返家，發現施工機具全被撤走，她卻聯繫不到李男，28日下午才接獲李男簡訊告知資金周轉問題，須先趕別場，甚至要她先墊尾款7萬元給木工師傅，5月底她依合約所註億錩位於土城區中正路的公司地址，寄存證信函至給李男，竟查無此人遭退件，李小姐直呼「感覺被騙了」。

記者透過經濟部全國商工行政服務入口網（http://gcis.nat.gov.tw/main/index.jsp）查詢，發現億錩根本無合法公司登記及商業登記。
對此，億錩負責人李泓錩辯稱是因預算追加糾紛，才先處理其他工程，另因簽約後才搬遷至土城區明德路，合約地址已非公司地址，其餘不願回應。

可解約具體求償

消基會律師徐則鈺表示，業者未依合約完工，依《民法》須負遲延責任，李小姐若因此受有損害，可要求解約並具體求償。他還建議，民眾購買產品或服務，最好選擇有合法工商登記的業者較有保障，即使遇上糾紛爭議，也比較不會求償無門。

【委託裝潢公司注意事項】
1.選擇有合法工商登記的業者較有保障
2.簽立書面契約並明列開工、完工期限，及建材明細和總價
3.載明各期驗收、付款方式、追加預算、變更項目條款
4.最好註明工程遲延、違約及損害賠償條款，遇糾紛爭議可依約求償
資料來源：《蘋果》資料室

2013年6月15日星期六

成屋合併須申請施工許可

家人分拆入籍各門牌享房屋地價稅優惠
2013年06月15日高產品價值。黃競鋒攝

【潘姿羽╱台北報導】為了讓室內空間更寬敞、氣派，部分民眾購屋時會選擇一次購買多戶再施工打通格局，俗稱「合併戶」。不過代銷業者提醒，此舉雖可得到較大的居住空間，但未登錄門牌的戶別可能被視為「空屋」，進而遭課較高房屋稅率。

合併室內空間的流程依建物為「預售屋」或是「成屋」有所不同。永慶代銷協理何彥煒表示，預售屋的格局可在成屋前變更設計，又稱「客變」；建商多會在興建至該樓層前1~2層時詢問買方是否有客變需求，經消費者提出並經建設公司審查確認不影響結構後，便依照更改後的圖面動工。

變更格局容易漏水

但若建物為成屋，工程較浩大，也牽涉既有管線的重新配置。打通多戶通常會變更到衛浴、廚房位置。何彥煒表示，管線位移時得施作高架地板埋管線，假如防水措施沒做好，便成漏水夢靨的開端。「許多有漏水問題的成屋都是變更格局時沒做好防水措施，施工時不可不慎。」

再者，成屋變更格局也牽動結構安全。因牆面分為分隔間牆和承重牆，若變更過程損及承重牆，便會影響建物主結構安全。

台北市建築管理工程處副總工程司邱英哲表示，民眾欲更動成屋格局，得請建築師評估變更方式是否可行並完成簽證，才能向主管機關取得施工許可。施工完畢後，再向建管處申請竣工，經政府查核便會頒發「室內裝修合格證明」。

邱英哲提醒，儘管民眾更改成屋格局的過程僅透過建築師查核，但建築師得將相關圖面送至建築師公會並建檔留存，政府可隨時調閱檢視。

成屋合併恐遭限貸

若民眾想整併2戶門牌以及水、電、瓦斯等費用，也須拿建管處核發的「室內裝修合格證明」給戶政單位檢閱，才能辦理合併門牌。

合併不同戶別時，除著眼居住舒適性，何彥煒建議，民眾應一併將貸款、房屋稅以及更動管線所造成的影響納入考量。他表示，合併戶多發生在高單價地段或豪宅產品，因高單價地段推出的產品坪數可能較小，豪宅買方又多喜愛大坪數格局，但一次購買2~3戶可能被銀行認為是投資客而限縮貸款。

「向建商購買時，因銀行會實際查看，較無此問題；但購買成屋便可能影響貸款成數。」何彥煒也指出，民眾多習慣將家人設在同1戶籍，但合併後另1個門牌便會被戶政單位認定為非自住用途的「空屋」，房屋稅、地價稅都採較高稅率，解決之道可將家人分拆入2戶。

2013年6月10日星期一

裝修牆、天花板須申請施工許可

【聯合報╱記者楊湘鈞／台北報導】2013.06.10

公寓大廈室內裝修常造成牆壁龜裂或漏水等情形，鄰居鬧得不愉快。內政部公告修正「公寓大廈裝修規約範本」，新增住戶裝修須申請、張貼許可讓其他住戶知悉、出具切結書給管委會等規範。新制七月一日生效。

營建署代理署長許文龍說明修正意義指出，修正規約範本的目的，就是希望能減少裝修住戶跟其他住戶或管委會的糾紛；裝修規約範本是住戶與管委會間的約定，有助進一步釐清因裝修衍生相關損害的責任歸屬。

依據內政部營建署增訂的「公寓大廈裝修規約範本」，住戶如裝修天花板、內部牆面、分間牆變更等，應依「建築物室內裝修管理辦法」規定，委託合法裝修業者設計及施工；且須於取得施工許可文件後，才能施工。

至於貼壁紙壁布、裝窗簾、鋪地氈，或擺設家具、活動隔屏等，官員指出，並不在裝修管理辦法或規約範本範圍。

規約範本另指出，住戶於裝修施工前，應將施工許可文件張貼於施工地點明顯處；工程完畢，應向主管建築機關申請核發室內裝修合格證明；另在施工期間，為配合環境整潔及使用管理，住戶應向管委會交付「室內裝修工程具結書」。

依據具結書，住戶須承諾自行約束施工廠商，做好安全維護，施工人員也應遵守物料搬運、廢棄物清理、施工作息等規定；如導致共用部分或其他住戶環境汙損、管線阻塞、滲漏水等情況，住戶也應即時清理修復，並負起損害賠償責任。

【2013/06/10 聯合報】

2012年10月6日星期六

裝潢找設計師訂定工期違約金自保

工程延誤、建材不符可求償違約金可訂為總費用10~20%
2012年10月06日

在與設計師簽約的同時，民眾可以在合約書上加註工程期與違約金，避免拖延工期。
康仲誠攝

【周承諺╱台北報導】日前北市發生民眾找設計師裝潢，約定完工的日子已經到期，卻無法順利入住新屋的狀況。原來裝潢工程只進行到一半，家中斷垣殘壁形同廢墟，設計師早已不見蹤影，讓裝潢住戶血本無歸。法務專家建議，民眾在簽約時，就可與設計師先訂定工程時間，並規定解約與違約金額，若不幸發生狀況可依契約求償。

民眾在簽訂合約前，必須詳細檢查工程項目與費用，確認工程款項與裝潢材料。

永慶房屋法務部經理吳宜學表示，民眾因裝潢施工延期，卻未能獲得賠償，主要是因為民眾事前並未與設計師在契約上加註工程期，導致日後求償無門。

裝潢契約書保障對策

設計師失蹤拍照存證

吳宜學建議，住戶可在合約上加註工期時間，並制定「違約金」事項。也就是住戶與設計師協議，裝潢無法在時間內完成，或是裝潢建材與合約書上不符，都必須支付「違約金」，而違約金額則可由雙方協議而定，通常可訂定總費用10%~20%。
若是在契約書上並未詳細記載違約條件，民眾可另尋法律途徑保障權益。若廠商已經超過約定之工期還沒完成裝修，可以依照《民事訴訟法》第502條、503條請求減少報酬。
簡單來說，就是承攬人因故導致工作逾期，無法完成，定作人(屋主)可以請求賠償因延遲而導致的損害。
倘若民眾遇到最糟糕的狀況，就是設計師與工班「人間蒸發」，無法聯繫到對方。吳宜學建議，民眾可以先到裝潢住處，用照相機拍攝屋內裝潢至一半的狀況，記下日期，可做為施工未完成的證據，並且寄發存證信函「催告」，要求繼續履約。

索取「契約保證票據」

利用存證信函「催告」，可作屋主盡到督促設計師的證明，對於日後訴求法律途徑將更有利。
最後，專家建議民眾在裝修房屋前，一定要請設計師押上「契約保證票據」，也就是1張可以由設計師兌現的支票。此支票通常用來避免裝潢時讓社區公設受到損害的押金。
天成律師事務所主持律師盧天成表示，「契約保證票據」若在設計師出現拖延工期時，住戶可要求設計師兌現，補償違約金額，抑或是遇到施工一半設計師「落跑」的現象，可利用「契約保證票據」，訴請法院查詢對方名下資產。
即便找不到人，也可以利用資產查詢方式，讓消費者能獲得一定的補償。
目前國內尚無設計師評定的標準，若想要選擇施工優質的設計師，民眾可以先上網查詢設計師的評價，挑選好的設計師，或是找與房仲單位配合的設計團隊。

報你知 4步搞定合約別忘納入監工

一般而言，裝潢簽約分成4個步驟；1.文字合約保障、2.合約簽定、3.詳讀合約與4.確認合約內容是否完整。
通常在設計師初步解說平面規劃圖後，與屋主確認整體規劃無誤，才會開始進入簽約的程序，簽約後也才會再針對細節部分提供更多的圖說及工程解說。

7天審閱期想清楚

特別注意的是，要確認工程契約都含「監工」這項條款，因此簽了設計約，還要簽訂工程約。若無簽署工程約，容易讓設計師推託監工責任，形成漏洞。最後，議定合約不必當日就立即簽訂，屋主有權將合約帶回去仔細詳讀後，確認一切無誤，再與設計師訂定合約。
通常有7天的契約審閱考慮時間，屋主須仔細核對各項工程的單價與數量計算是否合理，再決定是否正式畫押簽約。

2012年6月13日星期三

室內裝潢基本監工自己來

2012年06月13日

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