相鄰土地未合併 不屬房屋基地範圍

作者： 【記者陳秋香／高雄報導】 | 台灣新生報 – 2014年4月6日 上午12:00

高雄市西區稅捐稽徵處表示，近來接獲民眾張先生來電詢問，原有之房地已申請按自用住宅用地課徵地價稅，去年底因停車空間不足，購入與該房地相鄰之空地並完成土地合併登記，新購入之鄰地是否可併同適用地價稅自用住宅用地稅率？該處進一步說明，張先生原有之建物已興建完成，其建物基地本即有獨立出入通路等供自用住宅使用，取得相鄰土地僅係與該建物基地合併使用，相鄰土地在合併前不屬房屋坐落基地，亦未合併申請建築載入使用執照，不認屬自用住宅基地，無法併同適用 地價稅自用住宅用地稅率。

該處同時提醒民眾，如有疑問，請撥打服務電話：二二九三三六三。

假買賣真仲介 避稅破功

作者： 記者林淑慧╱台北報導 | 中時電子報 – 2013年10月16日 上午5:30
工商時報【記者林淑慧╱台北報導】

一樁土地買賣的民事訴訟案件，國稅局意外追出「案外案」。北區國稅局發現，近期有民眾仲介不動產買賣，為規避所得稅，刻意分別與買賣雙方簽訂契約，賺取635萬元的轉手價差，遭補稅帶罰180萬元，反而因小失大。

北區國稅局表示，個人介紹土地及房屋買賣，因成交而收取買賣雙方或一方給付的佣金或酬勞金，應屬於執行業務所得，依照所得稅法規定，應申報繳納當年度的所得稅。

北區國稅局近期查核轄區內土地買賣案件，發現甲君在97年間仲介土地買賣，為規避佣金收入要課所得稅，甲君先以3,015萬元向地主乙君買進土地，登記在自己名下後，再旋即將土地賣給丙君。

由於甲君並無足夠的財力買地，於是先向丙君收取3,650萬元，再付給乙君3,015萬元，獲利高達635萬元，卻漏未申報繳納綜合所得稅。

甲君原以為神不知鬼不覺，不料乙君、丙君因土地買賣付款的問題，一狀告上法院，在追查土地交易價金的資金流向時，發現甲君牽涉其中，法官傳喚甲君作證時，意外糾出甲君原來是仲介人，透過兩次交易，已有635萬元獲利入袋。

國稅局官員在調查之後，依實質課稅原則，將甲君買賣土地的635萬元，核定為執行業務收入，並按財政部訂定的執行業務者費用標準，減除20％必要費用後的餘額，計算甲君的執行業務所得為508萬元，並補徵120萬元的綜合所得稅。

國稅局官員指出，甲君在法院作證時表示，這筆土地若由乙君直接賣給丙君，所賺取的佣金要課稅，若由乙君先賣給他，再轉賣給丙君時，就只須繳交土地增值稅，足以證明甲君是刻意分開買賣，而行仲介之實，所賺取的佣金收入，當然要課綜合所得稅。

北區國稅局呼籲，民眾居間介紹房地買賣取得的收入，不論收入的名目為何，均屬執行業務所得的佣金收入，除能提出取得該項收入的成本費用證明文件，可核實認定所得外，否則都將減除20％必要費用後的餘額作為所得，並申報繳納綜合所得稅，以免漏報補稅受罰。

土地移轉現值 依5時點判定

作者： 記者林淑慧╱台北報導 | 中時電子報 – 2013年9月10日 上午5:30


工商時報【記者林淑慧╱台北報導】

依據現行稅制，土地增值稅主要依照土地漲價總數額公式計算，並隨物價指數調整前次移轉現值，財政部昨（9）日修正土地稅法施行細則，明訂申報移轉現值的審核標準。財政部官員說，此舉有助疏解訟源。

立法院新會期即將開議，財政部已提出「土地稅法施行細則部分條文修正草案」，準備在新會期推動修正。

官員表示，由於現行稅法規定，土地移轉係以公告現值作為計算土地增值稅的基礎，但是公告現值與實際移轉價格之間，往往有很大的差距，導致有心炒作房地產者，不但有規避稅負的空間，甚至能在短期間內獲取暴利，助漲房地產價格。

因此，依據土地稅法規定，土地漲價總數額計算，以納稅義務人及權利申報移轉或申報設定典權時，該土地之公告現值為計算基礎。但申報之土地實際移轉現值超過公告現值者，應以自行申報之移轉現值為準，徵收土增稅。

官員說，土地稅法也規定，遇到一般物價有變動時，應按政府發布的物價指數調整原規定地價或前次移轉現值，再計算土地漲價總數額；不過，由於土地買賣實務上，常見對於申報移轉現值的時點認知不一，而引發糾紛或訴訟，財部因此決定修正。

財政部表示，土地增值稅申報移轉現值的審核標準，須依據土地稅法第30條第1項規定辦理，除了申報人超過法定申報期間才申報，必須以受理申報機關收件日當期之公告土地現值為準外，其他情況則分別依立約日、死亡日、拍定日、購買日、提出訟訴日為準。

舉例而言，甲乙雙方訂有土地買賣契約，因移轉糾紛提起訴訟，提出訟訴日為82年1月5日，甲並依法院判決移轉土地給乙，但乙則到96年1月5日才申報移轉現值。

官員說，乙申報移轉現值的審核，應以起訴日的公告土地現值為準，其適用的物價指數調整基期，也應回溯至82年1月5日適用。

賣屋已繳奢侈稅 所得稅可減列

2013年07月04日 

【林巧雁╱台北報導】財政部昨宣布，周五將核釋解釋令，若個人出售房屋且已繳奢侈稅，申報所得稅時可當作費用減列。民眾之前報稅若沒有減列，可提供證明申請退稅。

2011年6月1日開始實施奢侈稅，民眾2年內出售不動產，須繳交易金額10%的奢侈稅，1年內出售須繳15%的奢侈稅。

不動產交易通常包含房屋與土地，但所得稅只計算房屋的交易所得，土地交易所得則是繳交土地增值稅，本來就免所得稅。

土地交易免所得稅

財政部官員說，若出售不動產已繳奢侈稅，可依比例減除所得稅，也就是依房屋所佔售價比例減除成本，不是全數減列，因土地不含在所得稅，不能扣除。 

賦稅署副署長蔡碧珍說，假設不動產交易所得1000萬元，依實際成本減去奢侈稅中房屋售價比例，如繳20萬元的奢侈稅，而5分之2為房屋的比例，所得稅可扣8萬元。 

官員表示，大多數人不會按實際成本申報，多是按照財政部公布的財產交屋所得標準，以房屋評定現值的一定百分比推算，因房屋評定現值低於市價，繳的稅比實際低。

土增稅 預售期可轉嫁買方

2013年07月04日
【顏嘉瑩╱新北報導】買預售屋時，從預售到完工的土地增值稅多由建商負責，但有民眾向《蘋果》投訴，指購買「宏盛新世界第2期」預售案，合約規定土地增值稅從 「簽約年」就轉由買方負責，等於房子蓋4年就要多付4.8萬元。專家表示，雖然目前內政部頒定的定型化契約是由建商負責到取得使用執照前，但只要買賣雙方 同意，合約內容並無問題。

要多支付4.8萬元

郭先生向《蘋果》投訴，日前向宏盛建設在新北市淡水區購買「宏盛新世界第2期」預售屋案，取得預約單後10天，銷售中心打電話來要他到現場簽約，在簽約時發現合約條文中，宏盛建設將「宏盛新世界第2期」的土地增值稅從簽約年就開始轉由買方支付。

郭先生說，上網查詢發現該地公告現值4年漲28.57％，如果用這樣漲幅來算，從簽約年到過戶年共4年，就要多支付4.8萬元。他質疑，土地增值稅應該由賣方支付，但銷售人員直到簽約時才告知，同時更表明「若不接受可退預約，但後面排隊要買的人很多」根本是變相強迫接受，行為相當「鴨霸」。

雙方同意就算數

「宏盛新世界第2期」專案經理連將龍表示，土地增值稅是由買賣哪一方負責，是由雙方協調，如果買方有問題可直接跟案場連絡。
信 義房屋契約部協理林明堂指出，官版預售屋買賣定型化契約中，一般預售屋的土地增值稅，都是在使用執照下來、建物過戶給買方後再由買方負責，期間興建時增加 的土地增值稅一律由建商負責，但只要買賣雙方同意，合約內容並無問題；中古屋買賣的土地增值稅則是由賣方負擔，確認完稅後才能過戶。
中華民國地政士全國聯合會榮譽理事長黃志偉說，官版定型化契約僅供參考，加註內容只要雙方同意就算有效，因此民眾在簽約時眼睛就要睜大，若有任何不合理的地方，可現場提出，或請專業人士現場陪同簽約。

土地增值稅小檔案
★定義︰持有土地的這段期間，土地自然增值（即土地不因個人或投資因素所增加的漲價總額）予以合理課稅方式歸公
★類型︰分為「一般稅率」及「自用住宅優惠稅率」，其中「自用住宅優惠稅率」為一生一屋，享10％優惠稅率
★支付對象︰預售屋土地增值稅通常都由賣方（建商）支付，但雙方可協調由任一方支付；中古屋土地增值稅則由賣方支付
★課徵與計算方式︰
．依公告土地現值做為課徵基準，公告土地現值每年調整一次
．漲價總額＝申報土地移轉現值×面積－原規定地價或前次移轉所申報之土地移轉現值×物價指數╱100×面積－（改良土地費用＋工程受益費＋土地重劃總費用）
資料來源：《蘋果》採訪整理

土地所繼承人死亡

作者： 記者林淑慧╱台北報導 | 中時電子報 – 2013年6月18日 上午5:30

工商時報【記者林淑慧╱台北報導】

針對土地所有權人、繼承人相繼在訴訟過程中死亡，權利人申報土地移轉現值的爭議，財政部昨（17）日發布解釋令表示，土地繼承人若在法院判決確定後死亡，權利人應按繼承人死亡日當期的公告土地現值，申報土地移轉現值。

官員說，權利人在土地移轉登記時，必須繳交土增稅，而土增稅的課稅期間，是自前次移轉之日起到起訴日為止，但是繼承人如果在法院判決確定後死亡，將造成權利人申報移轉現值在前，而前次移轉現值在後，在計算土增稅上產生不合理的情況。

為解決上述不合理的情況，財政部昨天發布解釋令，若繼承人於法院判決確定後死亡，權利人依法院判決申報土地移轉現值時，其申報移轉現值的審核，應以繼承人死亡日當期的公告土地現值為準。

公設保留地上房屋 免課奢侈稅

(中央社記者吳佳穎台北5日電)財政部今天發布解釋令，依都市計畫法指定的公共設施保留地未被徵收前，地上的房屋移轉也免課特種貨物及勞務稅(奢侈稅)。

特種貨物及勞務稅條例第5條第5款規定，都市計畫法指定的公共設施保留地尚未被徵收前移轉者，不屬於課徵奢侈稅的範圍；現在再加上新的解釋，包含所有權人銷售坐落在公共設施保留地上的房屋也免課奢侈稅。

財政部指出，依法指定的公共設施保留地，上面原有的建築物，依都市計畫法第51條規定，可以繼續為原來使用或改為妨礙目的較輕使用。但政府於辦理土地徵收時，依土地法第215條及土地徵收條例第5條規定，上面改良物如屬依法令規定建造者，應一併徵收。

如果屬於違章建築，就拆遷不予補償，最多依各地方政府自訂拆遷補償自治條例規定，發給拆遷處理費。

財政部說，由於奢侈稅條例第5條第5款的公共設施保留地，就文義不包括坐落在公共設施保留地上的建築物；但公共設施保留地與地上建築物，被政府徵收時可能會一併徵收，就遇到課稅問題，財政部基於立法意旨及合理課稅考量做出解釋，坐落在公共設施保留地上的房屋免課奢侈稅。1020605

婚嫁贈與 最高640萬免稅

作者： 記者林淑慧╱台北報導 | 中時電子報 – 2013年3月7日 上午5:30
工商時報【記者林淑慧╱台北報導】

家中有兒女最近結婚的父母親請注意，高雄國稅局表示，父母可利用每年每人贈與稅免稅額220萬元的規定，將財產或現金移轉給子女；另外，子女結婚前後，可再各贈與100萬元，但必須掌握結婚登記日前後半年內的節稅時機，才能免繳贈與稅。

高雄國稅局官員指出，依據遺產及贈與稅法第20條規定，父母於子女婚嫁時各自所贈與之財物，總金額不超過100萬元，不須計入贈與總額，形同免課贈與稅。

舉例來說，王爸和王媽的大女兒在今年1月1日結婚，王爸和王媽除可利用今年度贈與稅免稅額220萬元，各自送給大女兒現金220萬元或是等值財物外，在今年7月前，若是再各自贈與100萬元給她，都不須繳交贈與稅。

一般父母都會規劃將財產移轉給下一代，按照上述的例子，王家大女兒共可獲得640萬元作為嫁妝，比平時每年每人贈與稅免稅額的額度更高，結婚真是節稅的好時機。

另外，父母於子女婚嫁時所贈與財物，不限銀行存款，在有土斯有財觀念下，也能贈與土地及房屋；至於價值評定方式，則依贈與時土地公告現值及房屋評定標準價格來計算。

官員說，在土地公告現值及房屋評定標準價格，和市價有明顯落差的情況下，以贈與房地產的節稅效果較大，但仍須注意計算土地、房屋移轉時，土地增值稅及契稅的負擔。

法律漏洞 轉手獲利 免繳半毛稅

2013-03-04 01:16中國時報【沈婉玉／台北報導】

　容積移轉、獎勵這樣做▲「台北好好看」造就小公園，建商可享3至10％的容積獎勵。（本報資料照）


　容積移轉、獎勵這樣做▲台北市迪化街古蹟的地主，適用「容積率移轉」作為補償，圖為大同區著名的《黑美人大酒家》。（張鎧乙攝）


　容積移轉、獎勵這樣做▲經過容積移轉後，台北市亞太會館原址將可從目前的12層樓「長高」到24層樓，圖為亞太會館建築工地。（張鎧乙攝）

　 國稅局官員說，目前較常見富人利用容積移轉來規避遺贈稅的避稅案例。因公設地贈與子女免贈與稅，曾有建商購買公設地後贈與給子女，子女再轉贈給地方政府， 換取容積獎勵。子女取得容積後，再與父親合建，最後取得上千萬元的售屋款。國稅局發現此種取巧移轉財產的方式，已依實質課稅原則來課稅。

　都市建地稀少、寸土寸金，不少業者將腦筋動到提高「容積率」上，藉容積獎勵措施，收購道路用地、古蹟等取得容積權益，再轉手將容積移轉、 高價賣給開發商，讓小巷道也可蓋出摩天大樓，讓建商賺更多。財政部表示，容積移轉，屬於「權利」買賣，要課所得稅，企業則有營業稅、營所稅問題。

　目前政府有不少容積獎勵措施，是目前建商趨之若鶩的熱門「鍍金術」之一。建商先低價購買冷門地段的古蹟或公共設施保留地，捐贈給政府後取得容積率，再將容積移轉到燙金地段的建案上使用，一來一往之間獲益可觀，但卻幾乎不用繳稅。

　財政部官員表示，移轉容積，並非真實的土地或房屋的買賣，屬權利的交易，必須就取得的對價申報繳納財產交易所得稅，沒有課徵土地增值稅、奢侈稅等問題。企業若因容積移轉取得代價，也必須開立統一發票並繳營業稅。

　不過，依照「古蹟土地容積移轉辦法」或「都市計畫容積移轉實施辦法」捐出土地、取得容積權益的原始地主，賣出容積的獲利，可百分百減除成本費用，等於免所得稅。第二手之後的容積買賣，獲利才要課所得稅。

　也就是說，業者先收購古蹟、公設保留地後，捐地給政府換取可移轉容積，再自建或出售容積給其他建商賺取的暴利，不必繳所得稅、土增稅和奢侈稅等，儼然形成暴利者逃漏稅的超級大黑洞。

　「容積移轉，現在實際幾乎沒繳稅。」不動產業者指出，出售土地與房屋要到地政事務所辦理產權過戶手續，地政事務所依規定要將出售不動產的 資料通報國稅局，一漏報國稅局就查得到。但是，容積買賣又不用登記，除非是必須揭露重大訊息的上市公司，大家根本不會乖乖自己去申報繳稅。

躲補充保費 房東月租改「周租」

【聯合報╱記者詹建富／台北報導】2012.11.21 04:00 pm

明年二代健保上路，每筆房租逾五千元就要扣繳百分之二的補充保險費；部分房東已開始與承租的公司、行號重新簽訂租賃契約，拆月租為周租，降低每筆租金收入。形成繼銀行定存族「拆單潮」之後，另一個規避健保補充保費的「奇招」。

修法後的全民健保法，民眾除了需要繳一般保險費外，凡超額獎金、兼職所得、股利、利息及租金收入，都可能被扣補充保險費。

以租金收入為例，民眾出租房屋、土地供公司、機關、行號使用的每筆租金，超過五千元就得要扣兩趴補充保費，但租給個人就可免繳。

因距新制實施只剩一個多月，最近不少精打細算的包租公和包租婆，紛紛和承租者商討如何避開補充保費的「地雷」。一名牙醫師透露，最近房東找他更改租賃契約，原本店面一個月租金兩萬元，改為每周租金四千九百九十九元，這樣房東一個月可省下四百元補充保費的支出。

台北市一名張姓房仲業務員則說，若為規避補充保費，由月租改周租，以每月租金低於兩萬元以下才比較划算，如果租金高於兩萬，即使拆成四筆，也都會扣到補充保費；或乾脆像旅館改收日租，就不超過五千元了。

地段好的房東，就要求承租者調漲兩趴的租金，作為彌補扣繳補充保費的「損失」。

健保局承保組副組長清榮表示，租賃雙方若有心要規避補充保費的支出，把月租改周租，或把兩趴的補充保費轉嫁給承租者，該局最近的確有所耳聞，但這是租賃雙方的契約行為，健保局也管不了。

不過，由於租金的補充保費是採就源扣繳方式繳交，也就是公民營機關及公司行號支付房東租金時，就要直接扣兩趴的補充保費，再交給健保局，洪清榮表示，願意配合房東修改租賃契約的承租者，可能不會很多。

以後別忘了跟房仲要發票！ 仲介費、奢侈稅都可扣抵稅

NOWnews – 2012年8月7日 上午10:22
記者曹逸雯／台北報導

房地產市場終於有利多消息了！財政部日前發布解釋，未來包括仲介費、代書費、土地增值稅、契稅等房地產交易時的相關必要費用，都可先予以減除，售屋所得將 可望下降，稅金也將隨之降低，房仲業者也表示歡迎，認為對房地產市場發展具有正面助益。民眾未來有房地產交易時，別忘了跟房仲業者要發票。

一般來說，個人出售房地產時，需在隔年報稅時申報財產交易所得，而所得額的計算方式，分成兩種，一是按實際交易價格計算所得來課稅；另一種則是在無法舉證交易價格時，則以房屋評定現值乘上財政部每年公布的所得額比率計算課稅。

財政部日前發布的解釋，即是針對第一種按實際交易價格計算所得課稅的部分。由於財政部過去曾規定，原始取得成本及出售價格，應以房地買進總額及賣出總額的 差價，按出售時的房地比例計算房屋財產交易損益，但對於房地產交易時的仲介費等是否可作為費用，予以減除，則有不同做法。

財政部在與國稅局等相關單位研商後，日前核釋：個人出售房地，其原始取得成本及出售價格之金額，如經稽徵機關查核明確，惟因買進及賣出均未劃分或僅劃分買 進或賣出房地之各別價格，依財政部83年1月26日台財稅第831581093號函規定計算財產交易損益時，出售人所支付之相關必要費用（如：仲介費、代 書費、土地增值稅、契稅等），得自房地買進總額及賣出總額之差額中減除，再按出售時之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例(以下簡稱房地比 例)計算房屋之財產交易損益。

對於財政部明確解釋包括奢侈稅、土地增值稅及契稅等3種稅捐，以及仲介費、公證費等售屋相關必要費用可先減除，再計算房地交易所得來課稅，住商不動產企劃 研究室主任徐佳馨指出，房地產交易扣除土增稅、奢侈稅與仲介費等費用，售屋所得因此下降，一方面符合租稅正義，不至於有一所得兩課稅的問題，二方面也增加 民眾持有、轉售不動產意願，對於房地產市場的流動性與發展皆有正面助益。

讀者來函 土地移轉如何節稅

2012年06月16日

讀者李小姐詢問：

公婆有2筆土地（登記在婆婆名下），其中1塊為既定道路，30~40年前購入，8年前我與先生在那塊地蓋房，前年婆婆想把土地贈與我們，卻發現不能使用土增稅優惠稅率，須繳69萬元，如何才能節稅？可使用何種優惠方案？

專家意見 建議採購買方式 即適用自用增值稅

永慶房屋契約部經理陳俊宏表示：
土地移轉依申請方式不同，稅費有差異，若用贈與，贈與者須繳土增稅及贈與稅，土增稅僅能用一般稅率（來函中的69萬元），土地公告現值超過220萬元部分，須課10%贈與稅。

若是採用買賣的方式，土增稅可選自用或一般，若符合下列規定，可適用自用增值稅，一生一次。

1. 房屋為土地所有權人本人、配偶或直系親屬所有，並辦竣戶籍登記。2.無出租、供營業使用。3.都市土地面積不逾3公畝，非都市土地面積不逾7公畝。4.一 生一次。5.房屋評定現值須超過所佔土地公告現值1/10，另二等親買賣視同贈與，須提供資金流向證明，若無法舉證或舉證價金不足仍須申報贈與稅。

若是採遺產移轉方式，目前免稅額1200萬元，且免繳土增稅，但遺產繼承方式，得確定其餘繼承人願意由妳先生繼承該土地。建議以購買方式，並提出資金購買證明，買賣方式適用自用增值稅，也可搭配免稅額降低贈與稅。

陳俊宏小檔案

現職：永慶房屋契約部經理
經歷：永慶房屋代書、永慶房屋審查課課長、永慶房屋法務高專
專長：稅務相關、產權移轉
證照：不動產地政士證照、不動產經紀人證照
學歷：輔仁大學推廣教育班
資料來源：陳俊宏

列舉房貸利息 可省稅金

「房稅輕鬆懂」系列5之4 綜所稅
2012年05月01日

【林帝佑╱台北報導】有貸款的納稅人報稅時可列舉「自用住宅購屋借款利息扣除額」，最高扣除額30萬元。21世紀不動產台灣總部法務經理邱創智表示，假設房貸利息2％，借款1500萬元，每年光利息支出就約30萬元，這筆利息支出可列舉扣除，省下萬元稅金。
但在列舉「自用住宅購屋借款利息扣除額」時，永慶房屋契約部經理陳俊宏提醒，民眾最容易忽略的是「一戶一屋」跟「全戶存款」。

一戶一屋申報為限

陳俊宏說，「一戶一屋」是每一申報戶以一屋為限，夫妻一起申報所得稅時，若兩人名下各有一屋都在繳房貸，只能以其中一屋申報，「就看哪間房子繳交的房貸利息較高。」但以自用住宅為限，且房屋無出租、營業的情況。

最高可申報30萬元

「全戶存款」則為房貸利息支出須先扣除「全家人儲蓄利息所得」，陳俊宏說，如去年支出房貸利息共50萬元，全戶存款利息有10萬元，兩者相減，餘額40萬元，但申報最高以30萬元為限。

陳俊宏提醒，要申報該項扣除額，「一定要請借款銀行提供扣繳憑單」；轉貸要舉證原本貸款剩多少，就本金的利息申報。

增貸利息無法抵扣

若有增加貸款，邱創智說，增貸的利息部分不能扣抵，但原先剩下的貸款，所繳交的利息可計入申報。

房屋交易稅升 賣屋成本增加

「房稅輕鬆懂」系列5之3 房屋稅
2012年04月30日
【林帝佑╱台北報導】政府調高房屋交易所得稅率，今年賣屋成本大增。若屋主不知當初取得價格，則以房屋評定現值的固定比率計算所得。據財政部調整2011年售 屋財產交易所得標準，以台北市為例，由去年37％調升至今年42％。若房屋評定現值為100萬元，在申報所得時，財產交易所得需填寫42萬元，相較去年申 報，多出5萬元的財產交易所得。

若能提出買賣屋成本 證明文件，證明相關稅費、仲介費或裝潢等取得成本，則應優先使用實際交易價格申報。十大不動產股份有限公司董事長黃新美說，若買賣價差為500萬元，扣除 舉證成本後只賺150萬元，再以土地公告現值、房屋評定現值2個相加當分母、分子為房屋評定現值，通常5年內新屋計算出來為1/3，以150萬元乘1 /3，50萬元即為收入，併入財產交易所得申報。

虧損可列扣除額

永慶房屋契約部經理陳俊宏表示，若發現賣屋虧損可列舉「財產交易損失扣除額」，且虧損金額可在3年內抵其他財產交易所得。
預售屋轉賣獲利也要課稅，若跟建商買1000萬元，轉手「換約」賣1200萬元，獲利200萬元就得報稅。

折舊難抵 路段率墊高房屋稅

2012年04月29日  「房稅輕鬆懂」系列5之2 路段率
台北市調整路段率，今年繳交的房屋稅比往年高。林林攝

【張琬聆╱台北報導】最近有些收到房屋稅單的民眾有疑問，今年房屋稅未因房屋折舊而減少，反而稅額增加？其實是部分縣市調整路段率，導致計算後的稅額增加，如台北市明水路路段率漲幅54%，從130%升至200%，房屋稅因此暴增。

今年除台北市大幅調整路段率外，新北市、台中市和高雄市升格後，通盤檢討全市路段，讓近年因商業、交通發展程度不同而形成路段繁榮或衰退狀況，能反映房屋價值。

新北市影響74萬戶

台北市稅捐稽徵處處長黃素津表示，日前派員拜訪各里長等方式，進行路段率調升的宣導，避免民眾產生疑慮。

黃素津舉例，若位中正區潮州街屋齡10年、約40坪的房屋，原路段率為120%，去年房屋現值約31萬元，須繳納3810元的房屋稅，本來今年因 折舊使房屋現值減少3500元，房屋稅應比去年少42元，但因潮州街路段率調升為140%，使房屋現值調升約36萬元，房屋稅額變成4395元，等於須多 繳納585元。

桃園縣地方稅務局局長林延文透露，今年調升路段率的縣市，台北市約39萬戶的房屋稅額增加，新北市逾74萬戶影響最多，台中市和高雄市也有部分路段調整，各約2萬3千戶、7千多戶，此外如苗栗縣也有3203戶受路段率影響，民眾遇到問題可詢問各地稅捐單位。

房屋增建 稅額料增加

「房稅輕鬆懂」系列5之1 房屋稅

2012年04月28日 

【張琬聆╱台北報導】5月報稅季到來，有殼蝸牛陸續接到房屋稅稅單，若在去年7月後有增建、擴建的屋主，房屋稅額可能增多。若房屋使用情形有改變，須留意稅單標示使用項目是否有誤，以免多繳了稅而不知。

使用情形定稅率

房屋稅稅率依使用情形而定，為房屋評定現值乘以稅率，不管是自住或出租，只要是供作住家使用，稅率為1.2%。若是店舖型住家，稅率則提高到3%的營業用稅率；如果是自營工廠，則可按營業用稅率減半，稅率只有1.5%。

 
如果是住店混合的房屋，則按使用面積比例，作為營業用的面積採3%計算，且面積不得低於全部面積的1/6，其他住家面積則以1.2%計算。「非住家非營業用」為如執行個人業務的事務所、私人診所、補習班、會計師事務所等，稅率2%

。
如果是空屋，會依當初使用執照的項目為主，若為住家就採1.2%課徵，若本為營業用，但因沒有使用情形，則以「非住家非營業」的2%採計。 

台灣不動產訓練發展協會講師陳進義提醒，曾有屋主將房屋作營業用途，搬走後沒有變更，接手的住戶被多課徵稅金，建議可變更為空屋或住家，降低稅率。

---

違章建築得繳稅

桃園縣地方稅務局局長林延文表示，有新建、增建或改建，導致使用坪數增加的房屋，會從改建完成、拿到建照的日期開始以新增面積計算。陳進義透露，違章建築雖無產權登記，但還是要繳稅。 

「夫妻贈與」再售屋 省10~20%土增稅

善用一生一次10%優惠 售前1年出租或營業不適用
2012年04月21日
【蔡佩蓉╱台北報導】節稅通常是資產階級保護財產的方式，尤其遺贈稅調降關係，利用不動產贈與達到節稅目的，愈發普遍，一般來說，小康家庭夫妻若打算出售房屋，經常使用「夫妻贈與」，不僅免贈與稅，也可讓未曾使用「一生一次10%土地增值稅」的配偶，達到節省10~20%土增稅效果；若是二等親，例如父母贈與給小孩，專家則建議，可採分年贈與達到免稅。

不動產贈與節稅比一比

近幾年因政府調降遺贈稅，讓贈與移轉件數逐年創新高，不動產移轉遂成為節稅管道之一。
建國資產管理總經理劉坤圖指出，公告土地現值每年逐漸調高，等於房屋持有愈久出售，售屋時課徵的土增稅愈多，對於一般家庭來說，若自用住宅打算出售，夫妻之中又有一方未曾使用「一生一次10%土地增值稅」，便可先藉由夫妻贈與，再進行移轉，如此便符合「一生一次自用住宅10%土增稅優惠」，比一般繳納公告土地現值20~40%的土增稅還划算，達到節省土地增值稅目的。

持有愈久土增稅愈多

劉坤圖說，夫妻贈與是免贈與稅，但需要留意的是，若丈夫贈與給妻子，妻子再出售給第3方，土增稅是依照丈夫買入時間作為基期，再換算漲幅課徵土增稅；另外，若土地在出售前1年有出租或營業行為，也不可適用自用住宅土增稅。

除 了夫妻贈與後再出售房屋可節稅，一般二等親贈與若採分年贈與，也有節稅效果。21世紀不動產總部特約代書楊美鈴表示，每人每年有220萬元贈與免稅額，比起以往二等親內採登記「買賣」方式避開贈與稅，現在國稅局稽查追蹤資金流向嚴格，許多長輩改採將房屋贈與給小孩，且以每年220萬元、分年贈與。

轉送小孩採分年贈與

舉例來說，市值1000萬元的房屋，公告土地現值若為300萬元，先扣除220萬元面稅額，剩餘80萬元的10%，等於贈與稅僅8萬元。楊美鈴指出，相較等值現金來換算，贈與不動產的贈與稅划算很多。

節稅有撇步 列舉扣除額減負擔

保留交易契約單據 方便提出扣抵申請 

2012年04月14日

【張琬聆╱台北報導】財政部調升100年度售屋所得金額比率標準，去年賣屋者將繳納比往年更高的所得稅額，為減輕稅負，民眾可「列舉扣除額」提出貸款利息支出、賣屋財產損失證明，達成節稅效益，若為2年內購買自用住宅的換屋族，還可扣抵賣屋所得。

去年若有登記房屋所有權移轉的售屋者，今年5月就須繳納財產交易所得稅，計算方式為成交價格減掉當初買屋價格及其他支付費用（如：相關稅費、仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等）後的所得金額。

若未能提出成交價格證明，將依各縣市公告的「房屋評定現值」計算，但今年財政部調高售屋所得金額比率標準，如台北市房屋課徵率從去年的37%提高為42%，新北市板橋區房屋也從去年21%提高到28%，增加不少稅負。

對單純售屋者來說，若售屋虧損，可檢附當初買賣憑證、契約書、支付資金證明等文件，列舉「財產交易損失扣除額」，額度以不超過當年度申報的財產交易所得為限。
財產交易損失無上限

太平洋房屋契約部協理蕭朝陽強調，財產交易損失無金額上限，可在之後3年的交易所得中扣除，扣到所得剩零為止，提醒民眾將買屋契約書妥善保存，若不慎遺失則無法證明虧損，也就無法提出扣抵申請。

若 是買賣房屋皆為自用者，從產權登記當天起2年內，假設買屋價高於賣屋，可以「重購自用住宅扣抵稅額」抵扣或退還所得稅額。例如王先生年初以200萬元賣掉 當初購買100萬元的房子，本須申報交易所得100萬元，若同年換購300萬元房子，因高於售屋價格，就可抵扣所得的100萬元後再計算稅額。

此外，購屋申請房貸所產生的利息支出，也可利用「自用住宅購屋借款利息列舉扣除額」節稅，只要符合自住條件，每一申報戶以一屋為限，將當年度利息支出減掉「儲蓄投資特別扣除額」後的餘額申報，最多不得超過30萬元。

蕭朝陽建議，民眾買賣房屋時，任何憑證都要保留完善，包括各式服務報酬如：仲介費、刊登廣告費、搬運費或清潔費等。茂達地政事務所地政士朱仲齡提醒，許多人 使用自然人憑證報稅，雖然能輕鬆取得各項所得資料，但卻無法得知出售房屋的所得資料，民眾須主動申報賣屋所得收入部分，以免日後遭國稅局發現、補稅。

買賣房屋節稅各種方式

資料來源：《蘋果》採訪整理

炒地 炒房 逃漏稅 不肖建商海撈

中國時報【王莫昀╱台北報導】

炒地、炒房、逃漏稅，不肖建商花招多，只要敢玩，便可海撈大筆錢財！撰寫《黑心建商的告白》等暢銷書的作家Sway說，時下最常見的手法，就是建商 老闆以自己名義或人頭買地，與自家建設合作，景氣好時，與公司一起獲利，若有風險，則反手賣給公司，不論那一種方式，對老闆來說，都是穩賺不賠、「百利無 一害」。

曾在建設公司工作的Sway透露，之前就有大咖投資客覺得一戶戶炒房，太累人，想轉型做建商，不料去年奢侈稅實施，被國稅局等單位盯上，才不了了之。

「光明正大、一切合法，想玩的建商就有很多管道可以避稅、拉抬房價、地價！」Sway說，像是一些大型建商，買地放一、兩年，或是適巧附近有標售案高價標出，即可找三家估價公司進行資產重估，高價轉賣給子公司進行套利，前兩年景氣好時，半年左右地價就會增值，不論子公司、母公司都有得賺。

一位陳姓業者不諱言，上述方式可讓建商美化帳面，爭取銀行信任，貸到更多資金，若是上巿公司營收獲利增加，股價自然也就蒸蒸日上，至於子公司不一定要推案，可選擇直接脫手，這時也有機會採取其他手段避稅。

業者指出，有些建商先以人頭購地，採合建分售模式推案，與消費者簽約時，土地由地主個人售予，占總價七成；建商只賣房子部分，占總價三成，這樣建商就可避稅，地主則可以捐錢給基金會等方式減少稅負負擔。

為了美化帳面，建商有時會將建案賣給公司關係人，陳姓業者表示，有些建案只賣五成，卻對外宣稱銷售一空，公司帳面好看，股價拉高，關係人手上的房子 另行脫手還可再賺一筆，且多賺的金額不會算到公司頭上，拉高公司稅金負擔；景氣不好時，則可減少公司貸款等資金壓力，由個人申請房貸也較好操作。

Sway說，想要超貸，建商只要關係好，就有機會，另有一種情況是採聯貸方式辦理，建商先用自己資金買下土地，放一陣子，土地重估，再用聯貸方式貸出更多錢來。

防兒不養老 父母贈屋先信託

簽訂「附負擔贈與」可討回資產

2011年 12月24日

【張琬聆╱台北報導】有些父母因愛子心切，或想利用贈與房產來節稅，選擇買屋送給子女，卻擔心子女任意變賣房產，或不願負擔撫養義務，搞得自己老無所歸。 專家建議，買屋贈子女可利用「信託登記」、簽訂「附負擔贈與」契約等方式來保障自身權益，贈屋後若發現子女不盡扶養義務，父母則可主張「撤銷贈與」討回資 產。

過去「養兒防老」的觀念已非定律，為避免子女「有房子就不要老子」的狀況發生，父母可做「抵押權設定登記」，讓彼此成為債務關係，子女若拿房產去借貸，銀行會認定為二胎而拒絕借款；或採取「預告登記」方式，使產權無法任意移轉。 

此外，父母也可用信託方式來管理房產，父母贈屋給子女後可選擇登記「自益信託」，父母登記為受委託的所有權人，能全權管理處分房產，子女則設為房屋的委託人與受益人，能接受財產利益的保障，但因子女為委託人，恐有任意撤銷信託之虞。

                         

抵押設定免遭借貸

但上述作法只能避免子女對房屋動歪腦筋，送出的房子仍覆水難收，誠業地政 士事務所代書徐進達建議，可在贈屋前登記「他益信託」，例如父親買屋後信託給母親，此時父親是委託人，母親為行使房產所有權的受託人，然後設定子女為受益 人，並詳列信託內容，明定房產的使用方式、利益分配，及如子女成家立業後、或30年後始能移轉等彈性內容，不用直接贈屋給子女，也能讓子女享受房產的獲 利。

1年內行使撤銷權

中信房屋資深法務專員白宗益表示，贈屋後若反悔可主張「撤銷贈與」，但除非子女對父母有侵犯行為，或不盡扶養義務，且在此情事發生的1年內上法院行使撤銷權，否則要討回房產並不容易。
白宗益建議在贈屋之前可簽訂契約，設定「附負擔贈與」，明白約定子女須負擔的任何條件，例如撫養義務、生活照顧等內容，子女若不履行，則可依約撤銷贈與，或要求履行負擔。