法律信箱：借名買房者 不得擅賣過戶

2013年12月24日 更多專欄文章

讀者宣妮問：
我們去年想買房子，妹妹說願借錢借名幫我們，結果房子買好後妹妹卻叫我們還錢過戶，當初說好6年再過戶，且房貸都是我匯到妹妹戶頭，我們沒立字據，但協議內容都留在臉書訊息，家人也都知道借名一事，請問妹妹現在賣掉房子，我們能否請妹妹償還房屋裝潢費？或有其他方式阻止？

律師鄧啟宏答：

如果依照臉書上雙方協議內容訊息以及家人的供述，可以證明該房屋確實是讀者所購買，僅借名登記在妹妹名下，則讀者跟妹妹之間就成立「借名登記」契約，因為讀者還是實際所有權人，如果妹妹把該屋賣掉並過戶給第三人，她就會構成無權處分。

但如果買房子的第三人在買賣過程中，不知道讀者才是實際所有權人的話，則該買屋第三人會受到善意保護，在法律上仍可取得該屋所有權。

讀者只能於日後依《民法》不當得利或侵權行為等規定向妹妹求償，並要向法院起訴求償，可能要花費比較長的時間。

可請求返還所有權

為了避免這種狀況發生，建議讀者到法院對妹妹起訴請求返還房地所有權，及塗銷原登記並請求協同辦理移轉登記訴訟，另依《民事訴訟法》第245條第5項，於起 訴時一併請求法院核發已起訴證明，再拿該份證明向地政機關為訴訟繫屬之登記，如此一來，往後買受該屋之人，就無法被視為善意第三人，而取得該屋所有權。

另外關於房屋裝潢費部分，依來函資料無法看出該筆費用的法律關係為何，所以難以判斷是否可求償。
記者林益民採訪整理

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購屋不衝動 產權登記 社區內外看仔細

2013年11月16日
【潘姿羽╱台北報導】男人理性、女人感性，儘管雙方相愛，挑選新居的過程難免有歧見。而且年輕首購族經驗不足，容易衝動購屋；專家建議，不僅房屋登記時要保障自身權益，看屋時更要從裡到外、從房屋格局到社區運作看透透，才能順利揀選好屋。

採共同登記 買第2屋難享首購優貸

【潘姿羽╱台北報導】男女感情穩定後，多希望共築愛巢，相互廝守度過下半生。但購屋後的產權分配若處理不當，不僅易引起爭端，日後也難主張自身權益。專家提醒，情侶合購房屋可選擇共同登記，但要留心未來購買第2屋無法享有首購的優惠房貸。

合購房屋時，通常會出現甲乙方合資、房屋共同登記在兩人名下，或是甲方出資、登記乙方名下的情形。信義地政士聯合事務所專案經理林以德表示，夫妻或情侶常以「共同登記」方式購屋，再由出資情形影響持分比例。

不過他提醒，若無配偶關係，情侶購屋主要由一方出資，房屋卻共同登記兩人名下，可能遭認定是贈與行為，牽涉贈與稅問題，夫妻因有配偶關係，共同登記便無此困擾。

另一種常見的登記方式為「預告登記」，甲乙共同買房，但登記在乙方名下。林以德建議，若甲方想保障自身權益，可至地政事務所填寫預告登記同意書，辦理預告登記，約定未來房屋有任何借貸、出售等行為，須經甲方同意，乙方不能擅自處分。

借名登記無法律效力

林以德解釋，房屋辦理預告登記，登記簿謄本可看到標的物有權利限制，即便登記在乙方名下，乙方也不得擅自處分房屋，除非原先設定的預告登記遭塗銷。

雖然情侶購屋可選擇合購房屋或預告登記，但生活中較常發生的情形是甲方出資買房、背貸款，房屋則登記在乙方名下，俗稱「借名登記」。林以德指出，若日後感情生變，甲方要主張拿回房屋，須拿出出資單據、相關合約舉證，走法律途徑解決，「借名登記沒有法律效力，對甲方沒保障。」

房屋為夫妻共有財產

合購房屋光是登記方式就是一門學問，但台北市地政士公會理事長張義權提醒，購屋時機也對房屋產權有影響。他表示，婚前購屋屬個人財產，若婚後購屋，無論是登記在夫或妻的名下，法律依「聯合財產制」視房屋為夫妻共有財產，日後離異財產須平分。
若夫妻申請分別財產制，婚後購屋便屬個人財產，雙方各自保有所有權、管理權以及處分權，財產各自獨立。但張義權直言：「台灣這種觀念還不盛行，多數還是以聯合財產制辦理。」

蘋果小學堂：「借名登記」應簽約註明

2013年11月12日


律師陳佑仲指出，有些人為了避稅或躲債，會把自己的房屋、土地、股票等財產登記在人頭名下，通稱為「借名登記」，借名登記常發生的糾紛是人頭不認帳，聲稱名下財產本來就是他的或別人送他的，拒絕歸還。

避免糾紛的方法是，一開始就簽定「借名登記合約」，例如小王找老李當人頭買屋，在借名登記合約中必須寫清楚「老李承認，房子實際所有人是小王」。

萬一沒簽合約而發生糾紛，小王必須以他有繳納貸款、房屋稅、水電費等事證，向法院證明他才是實際所有人。

工人喪命 職災地圖揭凶宅

北市公告 擴及改建工程
2013年08月10日
【蔡亞樺╱台北報導】北市到處都是價值千萬元的住宅建案，但有民眾購屋忌諱住宅建案曾發生職災死過人，北市府昨公布，擴大今年1月上線的「職災地圖」網公告資 訊，從新建工程擴增到公共使用的改建工程，並增列業主（即建設公司）和工程主辦機關名稱，民眾購屋前可上網查。副市長張金鶚並公開呼籲「有工安死亡的凶宅不要買」。

北市勞動檢查處主任祕書吳夢麟昨表示，今年1月4日上線的職災地圖（http://media.doli.taipei.gov.tw/map/），定義重大職災為死亡及3人以上受傷，新版增公共使用的改建、增建、修繕工程，私人改建涉個資無法公布；另以往公布營造廠名單，昨起增加公布建設公司與公共工程主辦機關。

披露工安缺失

吳夢麟說，1到7月公布3件，包括官景建案、台灣大學社會科學院及吉鴻電子文德辦公大樓的新建工程，都造成工人死亡，先後開罰15萬、6萬及12萬元，並移送法辦追究責任。
張金鶚說，前兩年1到7月北市營繕工程重大職災均有8件、8死，今年推職災地圖後降為4件、4死，已見成效；房子興建過程也重要，房子品質與房價一定有關聯，「房子蓋的過程發生重大職災死亡，真的變成凶宅，買房前先上網看，若有工安死亡的凶宅就不要買。」
北市勞動局長陳業鑫說，考慮將無死亡但受傷及工安缺失多項的工地，一併向消費者揭露。

「防壓榨勞工」

《蘋果》昨實際上網操作，網頁直接載入已公告的職災死亡案件，詳列工程名稱、地址、事業單位及災害類型，可輸入「行政區」或「道路」篩選查詢案件，介面蠻簡易操作。另有52筆工安好宅圖，可查績優工地建案。
民眾張小姐說，立意良好，資訊一目瞭然，可警惕壓榨勞工的營造廠，但要打房恐怕無效。

北市新版職災地圖資訊

●職災地圖：
◎原公布重大工安死亡的新建工程，擴大納入公共使用的增建、改建、修建、拆除、修繕工程及土木工程
◎新增公布業主（建設公司）及工程主辦機關名稱
◎從今年1/4起算，重大職災含死亡或3人以上受傷，目前有3件
●工安好宅圖：
◎針對30公尺以上或開挖深度超過10公尺的新建工程工地，施工期間停工或開罰未達最高2次、無職災者、勞動安全獎績優者
◎從2012年完工起算，現有52筆資料
●網址：http://media.doli.taipei.gov.tw/map/
資料來源：北市勞動局

15件建案定型化契約 全違規

2013年06月28日 蔡亞樺╱台北報導

配合內政部修正成屋買賣定型化契約生效，北市府昨公布首度稽查建商使用成屋買賣定型化契約結果，共稽查十五件建案竟全部不符規定，違規內容含契約審閱期低於五天等。地政局昨說，經複查剩三家改善中，逾期未改最重罰處十萬元。

地政士竟助討債務

地政局主祕張雅音昨指，成屋買賣定型化契約五月起上路，北市府也自五月起稽查十五件建案，全不符規定，經複查十二家合格。其中皇勝建設大安有容與綠意開發綠意晶棧各違反七項、九項，限期改正中，否則開罰二萬到十萬元。另皇翔建設大安天昴對契約書內容有疑義，報內政部釋疑中。皇勝及綠意均說配合改善。皇勝至截稿前，尚未回應。

主任消保官陳信誠說，今年上半年成屋交易買賣申訴共四件，如交屋後公共設施損壞等，提醒消費者簽約前務必審閱契約。民眾施先生說，若等到交屋才發現牆壁、廁所出包，建商通常不管。北市府另接獲檢舉「眾信法律地政事務所」地政士違規承攬債務清理業務，開罰五萬元並將該地政士記申誡 一次。

揪團合買房 按出資比率登記持分

登記1人 情侶條件較優 多人無血緣歸類投資客
2013年06月15日
【倪浩倫╱台北報導】房價漲漲漲，年輕人想單憑一己之力在都會區購屋，若沒有父母親支持，恐怕不容易。近年不少民眾揪團合資買屋，以減低付款壓力，未來房屋增 值，還能賺取差價。專家表示，朋友合購房屋，若登記1人名下，有機會爭取較優惠的貸款條件，但登記2人以上，較不易產生糾紛。

團結力量大，消費市場愈來愈多團購現象，藉著揪團合購降低成本。就連買房子也有人採取合資方式購買，尤其高房價的都會區，動輒千萬元的房價，讓受薪階級無法負荷，有些民眾找親朋好友或情侶，採共同出資籌措自備款與支付貸款，取得「資產增值」的門票。
永慶房產集團契約部經理陳俊宏表示，朋友間一起合購房屋，最常遇到產權登記的問題，代表人的財務與信用紀錄，會影響到貸款成數、利率，登記人數的多寡也攸關房屋轉手後的資金分配。

如果合資購屋的成員中名下已有房貸、或者信用有瑕疵，在申請房貸時，應推派收入穩定且符合首貸資格的人作為房貸申請人，可爭取較優條件。

可設定抵押權自保

陳俊宏表示，同1間房屋的房貸申請人若不只1人，就算每位成員條件都好、但彼此不具血緣關係，多被銀行認定為投資客，恐怕最多放貸6成且取消寬限期。情侶間合資購屋則有成家立業的願景，銀行通常較不會認定為投資客，放款條件相對優惠。

中信房屋北市特約地政士柯玉秋建議，房屋所有權人才有資格使用及處分不動產，合購房屋的民眾，最好能以出資比率，採持分方式共同登記，以免糾紛。如果真的要登記在特定1人名下，其他成員可向地政機關申辦預告登記，也可舉證雙方具借貸關係設定抵押權，以保障自身權益。

專家舉例，甲、乙各出600萬元購入1間1200萬元的房子，甲因為信用不良，同意讓乙登記所有權人，乙表明其中的600萬元是向甲借的，按期付甲利息，如此甲便可主張自己在該不動產具有600萬元的股分。

將來房屋若以2400萬元出售，均分給甲1200萬元，甲可憑這段期間的利息收入，證明自己不須繳贈與稅。

房屋出資人愈多，雖然還款壓力愈小，但人多嘴雜，出售時易有不同意見。
柯玉秋表示，根據《土地法》34-1條規定，不動產共同持有人若在3人以上，只要人數加持分比超過1╱2，或持分比超過2╱3，便可進行該不動產的處分權，避免整體權益受到少部份人影響。

買賣房屋 銀行信託有保障

維護雙方權益 收費約萬分之6 交易金額高可議價

2013年05月12日

降低風險
【林巧雁╱台北報導】擁有自己的房子是很多人的夢想，然而民眾房屋交易過程可能發生一屋多賣，或遇到詐騙不付款風險，為保障自我權益，買賣雙方可透過簽定銀行信託或履約保證保護自己，不怕付了錢拿不到房子，或是交屋卻拿不到錢。

永慶房屋契約部經理陳俊宏說，消費者買賣房屋容易會遇到的糾紛是買方已付2~3成款項給賣方，但發現賣方有債務，房子被查封，如果沒有簽定履約保證，等於白花了冤枉錢又無法過戶房屋產權。

簽信託契約加強保障

另一種可能發生的糾紛是賣方已將房子過戶給買方，買方也向銀行貸款，支付2成的資金，但買方沒有把其他向銀行貸款的8成資金給賣方。如果買賣雙方有簽履約保證，會等買賣雙方資金全部到位後，才會辦理過戶，保障雙方權益。

國泰世華銀行指出，房屋買賣交易金額龐大，且交易流程繁複，買賣流程通常需要1至2個月，民眾可能面臨許多風險，比如賣方提供假權狀、一屋二賣、買方惡意拒付交屋款等。
簽訂成屋買賣契約時，可再簽訂一份「成屋價金信託」契約，將交易「價金」放在獨立安全帳戶，避免被騙，萬一發生問題，錢也不會拿不回來。

國泰世華銀行信託部副理林可涵說，一般民眾可透過銀行信託，或是與仲介簽履約保證，都可以保障雙方權益。中南部許多民眾透過代書或是私下買賣房子，建議簽定信託契約加強保障。目前如國泰世華銀、合庫銀、玉山銀等，都有提供銀行信託服務。

動用資金由雙方指定

國泰世華銀行信託部協理張齊家表示，「成屋買賣價金信託」是由買賣雙方共同委託銀行擔任受託人，買方依據買賣契約約定，依序將各期價款存入受託銀行開立的信託專戶，銀行依契約約定或買賣雙方共同指示，處理撥付稅款、仲介費及清償賣方前順位貸款等事宜，等成屋買賣交易完成時，銀行再依買賣雙方指示，將信託專戶 餘款交付賣方。
銀行指出，銀行信託的優點是帳戶資金動用由雙方指定，若民眾跟仲介簽履約保證，則是與仲介旗下的建築經理公司代表簽約，較缺乏彈性與主導權，買賣雙方若要動用資金，必須先知會建經公司。

建經公司簡訊通知

永慶房屋指出，履約保證與銀行提供的價金信託服務內容相似，收費約萬分之6，若交易金額高還可再降低收費。履約保證的好處是建經公司熟悉房屋交易流程，可為消費者把關，也會隨時以簡訊或email通知款項進出的進度。
銀行業界收費標準大約介於買賣金額的萬分之6至萬分之10。以一筆1000萬元的不動產買賣來說，信託費用約6000元至1萬元，若由買賣雙方平均分攤，各自只須負擔3000元至5000元。

3成資金先匯入帳戶

銀行信託只要買賣雙方把印鑑留在銀行，銀行會根據雙方指示時間過戶，除非單方無法配合的特殊狀況，買方可收回資金，通常買方會先轉入買價3成資金到信託帳戶。

買屋代書費嚇人 「房仲灌水抽成」

2013年04月20日
【顏嘉瑩╱綜合報導】民眾買賣房屋多透過房仲、地政士協助辦理，但有民眾在桃園縣買房，透過與房仲配合的地政士代辦登記，卻發現服務費竟比台北市高，懷疑房仲灌水抽成。專家表示，地政士服務費依照不同案件有高有低，但雙北市單筆不超過8000元，桃園縣不超過7000元為合理範圍。

「服務費透明」

讀者Andy向《蘋果》投訴，透過住商不動產在中壢市買1戶12坪小套房，辦理過戶設定時，房仲配合的地政士報價2萬2000元。Andy說：「以前在台北買賣房子，代書費頂多1萬4000元到1萬5000元，但桃園縣報價卻比台北市高出那麼多，可能是有仲介灌水抽成。」
遭到投訴的住商不動產桃園楊梅加盟店店長張鴻祥表示，合作的地政士事務所都曾比價過，服務費都是公開透明，並沒有灌水抽成。負責該案的中壢和信聯盟事務所地政士李享錦表示，Andy買的房子是2間套房打通，因此有2個地址，當初和Andy簽約時，合約都附上收費明細表。

依案件比計算

桃園縣地政士公會解釋，地政士的服務費用都是依照案件比計算，1張權狀就算1筆案件，筆數愈多費用就愈高，收費多依政府課稅標準，台北市地政士單筆為 7000元，桃園縣單筆則是5500，每增加1筆土地或建物，加計25%。台北市為例，若買1筆土地、1筆建物，地政士服務費為1萬4000元。
桃園縣地政士公會表示，雙北市單筆服務費不超過8000元，桃園縣不超過7000元皆在合理範圍內。

買到瑕疵屋 半年內可求償

漏水 坪數短少 鄰損最常見 索現況說明書自保
2013年04月20日
【周承諺╱台北報導】瑕疵房屋人人避之唯恐不及，根據內政部不動產交易服務網最新1季的統計顯示，「房屋漏水」是最常見的屋況瑕疵，其它如室內坪數短少、房屋鄰損也時有所聞，買屋前應再三檢視屋況。

專家表示，民眾購屋前除完整檢查屋況，尋求有品牌的仲介，並可要求提供現況說明書並通過輻射屋、海砂屋氯離子檢測後，再考慮購買。
台灣房屋總公司法務邱雯晴表示，民眾可以要求帶看仲介於「白天、黑夜、晴天、雨天」4種天候分別看屋，以掌握實際屋況，同時適時打開廚房、廁所維修孔等處加以檢視，不要被室內表面的華麗裝潢所矇騙。

坪數誤差逾2%可解約

檢查完屋況後，若民眾確定請仲介協助房屋買賣交易，可請仲介出示「現況說明書」，文件上應註明屋況與各式瑕疵，為當下屋況證明的重要文件。

邱雯晴表示，部分知名的房仲會提供「非輻射屋」、「海砂屋保證書」、「非凶宅保證」等相關保證，避免賣方隱瞞房屋重大資訊。

根據《民法》，房屋若發生瑕疵，在交易後半年內，買方皆有權向賣方要求履行瑕疵擔保責任，可透過減少價金或是解除契約等方式協調。

邱雯晴建議，民眾在入住房屋的半年內，應仔細觀察房屋狀況，若是發現漏水、牆壁不正常剝落等異狀，可以主動商請建築技師，或是專業的技術單位進行屋況檢查。並可將檢驗報告列為解除契約、賠償價金的有利證據，保障自身權益。

另一項常見的重大瑕疵為坪數短少，東森房屋法務部經理周秉瀛表示，一般而言，房仲經手的買賣都會提供「建築測量成果圖」供民眾參考，若是還不放心，民眾可以協同設計師看屋確認，若是發現坪數誤差超過2%，可要求賣方減價或是解除契約，保障權益。

透天可申請土地鑑界

部分民眾偏愛購買「有天有地」的透天產品，可以享受較高的土地價值，但是中古透天物件有些可能因為年代久遠，在土地劃分上不夠精確，因而導致有地坪短少的狀況。
邱雯晴表示，若是遇到此狀況，可至各地政機關申請「土地鑑界」，重新測量物件界線與土地坪數，保障購屋的每分錢都花在刀口上。

隱形鐵窗護童 免經管委會

防墜條款通過「很高興」 2013年04月17日

【黃揚明、吳苡辰╱台北報導】兒童墜樓事件屢見不鮮，為避免悲劇一再發生，立法院昨三讀通過《公寓大廈管理條例》修正案，增列「兒童防墜條款」，未來公寓大廈 住戶家中若有十二歲以下兒童，只要符合不妨礙逃生、不凸出牆面原則，可在外牆、陽台設置隱形鐵窗等防墜設施，無須經管委會同意。屢被管委會要求拆除隱形鐵窗的新北市家長昨直呼：「很高興！希望此事告一段落。」

提案藍委王育敏指出，去年台灣共發生十二起兒童墜樓，造成五死、七重傷，尤其都會區居住環境以公寓大廈為主，不少家長為避免幼兒墜樓，在家中陽台、窗台安裝隱形鐵窗，卻遭社區管委會以影響房價、美觀等理由制止。她說，修法有助預防兒童墜樓意外，兒童居家安全更有保障。

照顧小孩卻挨告

家住新北市板橋區「瑞林珍寶」的陳勇伸昨說，前年三歲多女兒好動攀爬陽台欄杆差點墜樓，讓他嚇一跳，便花一萬多元在陽台、房間對外的三處窗口加裝以細鋼絲阻隔室內外牆面的隱形鐵窗，「不影響外觀，需要逃生時用鉗子一剪就斷！」但因社區管委會規範住戶不可自行裝鐵窗，要求他拆除。

上月底該社區管委會聘請律師到法院控告陳勇伸，陳感慨：「我覺得很灰心，為什麼照顧小孩的用心被當成做錯事！」所幸昨立法通過，他慶幸速度「來得及」，未來不用再提心吊膽。該社區總幹事莊志誠昨不願回應，僅說：「我們社區沒有這麼機車啦！」
住九樓、家有三歲孩童的母親吳志怡說：「這次修法很重要！管委會規定住戶不能裝鐵窗，原考慮安裝隱形鐵窗，現只能用榻榻米擋住陽台，不讓小朋友攀爬。」

地方政府須扛責

近年積極推動立法的靖娟兒童安全文教基金會執行長林月琴昨說，過去社區管委會有很大權力，家長裝隱形鐵窗後被迫拆除的情況常見，此次立法是兒童居家安全「重大突破」。她呼籲，地方政府應扛起保障兒童居家安全責任，「若再發生兒童墜樓案，管委會或地方政府要負責嗎？」
兒童防墜一不四要
小孩長大可拆除

此次修法訂有回復條款，安裝防墜設施的住戶家中小孩滿十三歲後，若社區管委會規約對加裝隱形鐵窗訂有限制條款，住戶仍應遵照管委會決議拆除。另立法院昨也通過附帶決議，要求內政部一個月內公告符合法規的防墜設施認定標準。內政部營建署建築管理組組長謝偉松說，除參考國外相關規定，也會了解台灣常見的防墜設施，以設定標準參考。

防黑道 屋主代理人限制身分

2013年04月17日

為防止不肖份子介入社區管委會運作，立法院昨三讀通過《公寓大廈管理條例》的「防黑條款」，現行區分所有權人（屋主）會議並未限制書面委託出席對象身分，修法後，書面委託對象僅限屋主有行為能力的父母、子女、配偶、其他屋主或承租人。但仍有樓管業者質疑此修法「漏洞百出，有沒有都一樣！」

「修法漏洞百出」

提案修法的綠委段宜康指出，現行制度代理出席者無身分限制，因此曾發生有人蒐集大量委託書，請特殊份子出席屋主會議操控管理委員選舉結果，還可控制提案表決結果，甚至威脅住戶安全，希望修法限制委託對象身分，防止有心人士介入社區運作。
但專營大樓保全管理的磐石保全公司總經理郭宴年直指，這次修法「漏洞百出，有沒有都一樣！」因屋主會議除屋主外，承租人也有資格參加，若有心操作，只要號召外人租屋，同樣能操控管委會。 

高雄市獅甲社區管委會曾遭黑道介入，前年六月被警方破獲後管委會已全面改選。現任主委李瑞玉質疑，過去把持管委會成員都是社區住戶，「有這樣背景的住戶，管委會該怎麼防？」 

住北市敦化南路某大廈的張先生表示，因管理費每年收入約一千兩百萬元，過去每次開屋主會議前，總有人蒐集委託書想把持管委會，「包工程就可以上下其手」，修法至少能避免外人介入。新北市台北國寶社區住戶許小姐也支持修法，「社區自治當然要由住戶行使權利。」
記者黃揚明、楊適群

官版房產App查資料「碰壁」

2013年03月18日

【張菱育╱台北報導】除了房仲業者，政府及相關私人單位也推出不少房地產相關App，提供免費資訊包括實價查詢、建地投報分析、地產稅費估算等，不過包括內政部推出的「實價查詢」目前只提供Android系統下載，「建物使照e指通」更有多筆資料查詢不到，不少政府提供的手機App功能都有待加強。

到官網才能下載

目前房市最夯的實價登錄查詢，內政部僅提供Android版，但須連到官網才能下載；而iOS系統則未提供相關服務，內政部表示會規劃iOS版，推出時間未定。
財政部推出的「財政部國有財產局」App，整合北中南土地、房屋、動產等標售訊息，供民眾查詢。「建物使照e指通」為內政部營建署推出的App，可查詢建築使用執照相關資料，但《蘋果》實測後，發現好幾筆資料都查不到，資料完整度應加強。

可連結地產新聞

其 它房市相關App如「台灣地產稅費估算」提供各類房地產稅金、租金估算服務，並提供買賣房屋需要的資訊，且匯集《蘋果》地產新聞、內政部實價登錄專區等連 結。「V523地籍查詢系統」可查詢土地地籍圖、建蔽率、容積率等。「台灣建地投報分析」可計算容積基地購入價格及合建分配投資報酬率App，不過因各縣 市容積、建蔽率都不同，可能會影響計算結果，下載付費版可計算得更準確。

民眾林小姐說，現在買房最需要的就是實價登錄資訊，政府單位居然沒
有推出iPhone版App，只能從網路上查詢，建議政府盡快推出iPhone版。

合法房仲 應有「不動產經紀人執照」

「收費標準」、「營業保證金繳交」「政府核准證明」、「營保證明」不可少
2013年03月16日
【周承諺╱台北報導】日前爆發上千名房仲不經合法考照，而採花錢「購買」不動產經紀人證照，凸顯市場仍存在不肖的非法房仲。專家表示，挑選房仲時，可先從店家招牌觀察標記直營或是加盟店面，店內也須掛上「不動產經紀人證照」等書面證明。

坊間房仲品牌眾多，除了較具規模的8大房仲外，離開都會區的房仲多為地區性品牌，服務水準參差不齊，可能遭遇業者惡性倒閉或收費不明的陷阱。因此，民眾所選擇的房仲是否為「正派經營」非常重要。永慶房屋法務部協理吳宜學建議，民眾可從戶外「招牌」檢視起。


證照過期不能營業

由於房仲經營模式分為「直營店」與「加盟店」，加盟業者常見以2種名稱掛招牌，一為「加盟品牌名稱」，另一種則標明「○○不動產」。房仲業者從店面招牌到個人名片，都應該要註明公司行號名稱，若名片與招牌皆無店面名稱，民眾就須警覺店家可能不是合法立案。

每家房仲店面都必備「不動產經紀人執照」。根據《不動產經紀業管理條例》，每間房仲店面最少要有1張不動產經紀人執照，若是20人以上的公司則須具備2張證照。吳宜學提醒，該證照是否過期，可顯示房仲業者是否定期參加不動產經紀員訓練，證照過期房仲也不能對外營業。

保證金保障買賣方

「營利事業登記證」、「政府核准證明」、「營保證明」亦為3樣房仲必備的證書，前2項證書為政府經過審查、備案之後所頒布證明開店證明文件。「營保證明」則能 證明該房仲向不動產經紀公會繳交「營業保證金」，用意在於假使房仲惡性倒閉，買、賣雙方也能從這筆基金中獲得賠償，較有保障。

房仲各式的收費標準，也須與各項證書掛在店內牆面明顯處。天成律師事務所主持律師盧天成表示，此舉是要讓仲介收費方式的透明化，可避免議價、斡旋因價格認知不同，產生不必要的糾紛。

避買假扣押房屋 交易前調閱地籍謄本

2013年02月23日

民眾可以先上網查詢欲購買物件是否遭假扣押。董孟航攝

【周承諺╱台北報導】民眾買屋要注意，若不小心買到遭假扣押的物件，可能使權益受損。「假扣押」指債權人為防範債務人處分名下不動產，經向法院聲請獲准；該債務人的不動產將暫時凍結，在期間內不得買賣。

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若仍想購買假扣押產品，民眾宜先向法律專家討論，釐清購買風險。

專家表示，為防買到有此債務糾紛的不動產，民眾可調閱地籍謄本查看，釐清賣方是否具有處分權利。由於可執行「假扣押」的範圍包括動產(家具、家電、汽機)， 以及不動產部分，與動產相較之下，不動產轉賣須經過多道程序，買賣時間較長，因此大部分債權人會選擇「假扣押」債務人的「不動產」，來確保自身權益。

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標註法院字號凍結日期

天成律師事務所主持律師盧天成表示，遭到假扣押的不動產，可能同時有多個債務人，不建議民眾購買。為免買到遭假扣押的不動產，民眾在買房前可先調閱該物件的地籍謄本。
一般來說，遭到假扣押物件，法院會先行通知地政機關，再由地政人員在地籍謄本標註「法院字號」與「凍結日期」可供民眾清楚分辨。
另外一種檢驗方式，民眾可至現場實地看屋，觀察屋內是否有法院「封條」，永慶房屋法務部協理吳宜學表示，凡是被假扣押的物件可能會在室內、室外門窗貼上封條，有些屋主會要求封條貼在不明顯的地方，民眾看屋時須多加留意。
如果民眾仍有意願購買「假扣押」物件，吳宜學建議，購買前必先釐清2大重點，第1是確認該物件的債權人是否僅有1人，債權關係較為單純。第2項重點則是買賣價款，是否能幫債務人償還債務。
若符合以上2項條件，表示物件產權較為單純，債務人可在收取房款後清償債務，成交機率相對增高。吳宜學表示，通常被假扣押的物件，屋主大多急需現金，有利買方大膽議價，較高機會買到比市價便宜的價格，是一種「買屋險中求」的方式。

購假扣押物件可大膽議價

盧天成表示，若今天為自身的不動產遭到假扣押，導致無法處理名下的不動產，民眾可向法院申請「限期開庭」，加速法律程序，法院會在6個月內開庭審議，或者是透過與債權人協商，達成償還債務的協議，請求對方撤銷假扣押，以利當事人處分不動產，解決資金困窘。

【假扣押報你知】

★定義
法院暫時查封債務人之財產，並且禁止其處分
★防止買到假扣押房屋
◎民眾購屋前可以先上網至地政機關申調謄本，謄本會有註明物件是否被假扣押
◎假扣押的不動產外會被貼上法院封條，禁止債務人處分資產
★假扣押對屋主影響
如果物件遭假扣押想迅速轉售，可向法院申請「限時起訴」，儘速開庭審議
資料來源：《蘋果》採訪整理 

完全看懂公設真相

撰文／劉育菁
低公設的房屋代表使用面積大？高公設比就代表建商賺很大？其實沒有肯定的答案，但購屋人只要看懂2張圖，就能分辨好建商與壞建商。

「預售屋公設分開計價後，中古屋交易可能會有一段混亂期。」很多房仲業者私下表示。一線業務員出身、對公設有深入研究的台灣房屋首席總經理彭培業更舉例說明，早期老公寓看起來完全沒有公設，但實際上是隱藏在主建物裡。

又或是20年屋齡以上的電梯大樓及公寓，因建築法規規定陽台不列入計算建築面積，屋主還可以把未計入的陽台面積補登在權狀上，過去還曾掀起一波投資熱潮。「在中古屋可找出許多類似的登記情況，就算預售屋可以分開計價，但落實到中古屋恐怕有難度。」彭培業憂心的說。

對於中古屋買方來說，政大地政系教授張金鶚認為，與其計較公設真正的價值，還不如仔細了解自己需要哪些公設？花大筆錢買到的公設，到底包含哪些內容？「很多人不了解房屋的實坪與虛坪，對哪些屬於必要公設、哪些屬於不必要公設，甚至對公設比的定義根本搞不清楚。」

在搞清楚公設比之前，購屋人得先了解何謂「公設」？中信房屋特約地政士、漢唐代書事務所柯玉秋用簡單的說法來解釋：自己房屋專有使用的部分稱為主建物，而與其他住戶共同使用的部分則稱為公共設施，其中，公設又有「大公」與「小公」之分。

公設有2種 分為必要與非必要

假設小陳買9 樓雙併華廈，屬於小陳當層（指第9樓）的電梯間、樓梯、門廳、走廊等是由小陳及同層特定住戶使用並且共同分擔的面積，稱為「小公」；小公之外，小陳必須與 其他樓層所有住戶共同使用並且分擔的部分稱為「大公」，包括1樓門廳、屋頂突出物、配電室、發電機室、蓄水池、水箱、管理員室、VIP設施等。

認識公設的內容後，接著要知道哪些是「必要」及「非必要」的公設。張金鶚表示，公設不是罪、不能跟虛坪畫上等號，重點是要了解公設的項目，「如果住的是電 梯華廈，那就不可能沒有電梯間與樓梯間等公設。」他打個比方，像是8 層樓以上建築，必須有2座特別安全梯，提高緊急避難逃生功能，這些都是必要性的公設。

著有《公寓大廈公設點移交實務》，也是崔媽媽基金會顧問徐源德表示，「必要」的公設指的是，建築法規下在安全、民生、防災的基本要件下，必須擁有的法定基 本公設，如消防設備、逃生梯、防空避難室等；而「非必要」公設則是，建商為提高建築物包裝或銷售率，額外增加的項目，如游泳池、健身房、宴會廳等，以及建 商可免計入容積的項目，如雨遮、1樓開放空間、停車獎勵等，後者也是產生較多爭議的公設項目。

超低公設　 不表示室內使用面積較大

由於近10幾年來，建商才逐漸拉高公設比，因此中古屋通常會以低公設比作為促銷誘因，但是多少比例以下稱為超低公設？公設比高低又由誰來規範？答案恐怕會讓購屋人很失望，因為目前沒有任何一條法律定出公設比的計算方式。

目前業界最常見的2種公設比計算方式為：
(１)公設比＝公共設施／（主建物＋附屬建物）
(２)公設比＝公共設施／（主建物＋附屬建物＋公共設施）
就算同棟大樓的公設比相同，若是採取不同的計算方式，公共面積也有很大差別。從實務經驗來看，最容易出現的爭議之處是「附屬建物」。舉例來說，一戶 13.5坪小套房，公設比38%，陽台、雨遮等占1.2坪，那麼室內坪數是多少呢？答案是7.17 坪，計算方式為13.5 －（13.5×38%）＝ 8.37 坪，必須再扣除陽台及雨遮的1.2坪，才能算室內使用面積，就算陽台外推，其計算方式也不會改變。

總的來說，若單從住戶分攤的角度來看，有些雙併的社區大樓，看起來沒有什麼公設，但公設比可達35%；但有些數百戶的大型社區，擁有許多兒童遊戲室、閱覽 室、視廳室等公設，但公設比卻可降至30%左右，其中一項原因就是住戶多寡。至於建商會用哪一種比較有利的方式呈現公設比，購屋人唯有問清楚，才能避免權 益受損。

購屋人權益 容易受損的4種公設

本刊訪問多位專家，歸納買中古屋最容易被混淆的4種公設使用情況。

項目1 沒買車位住戶，小心分攤到虛胖的車道公設
多數房地產專家表示，車位是建商最容易、也是最常見的灌公設手法。有20年代書經驗的柯玉秋說，早期車位普遍登記的面積約10坪左右，現在則多半只登記4 ? 5坪，「這已是法定登記面積的下限。」她無奈的表示，車位灌水是最常見的手法。

建商的手法是，把可以登記成10 坪的車位變5 坪，相差的坪數以車道的名義變成大公讓全體住戶分攤。試想：如果是沒有買車位又要分攤車道的住戶不就吃虧了嗎？那麼建商可從中賺取多少利潤呢？以1 個車位建商可以偷5 ? 6 坪計算，100 個車位就多出500 ? 600坪，若以每坪30萬元計算，等於建商可以多賺1.5 ? 1.8億元。

項目2 舊大樓訴求低公設 其實是將小公登記在主建物
在民國78年前興建完成的大樓，依照當時的法令，若是各層「電梯間」及「樓梯間」約定為「專用」，就可以併入主建物面積登記。若是有兩部電梯加上兩座樓 梯，在實際使用面積相同情況下，可能會發現舊大樓的公設比只有20%，但因登記法不同，新大樓的公設比卻要增加到30%。因此，彭培業提醒，若小公面積登 記在主建物面積，銷售時訴求低公設比，此時購屋人就要多加注意。

項目3 公設比不會因為中庭花園而拉高
老王說：「為什麼你家的公設比這麼高！竟然有40%」，小蔡答：「因為我家的中庭花園很大，還有一個露天的游泳池！」相信很多人都有這種美麗且錯誤的想法，若這是銷售人員的話術，請不要當真。

因為中庭花園大部分為法定空地，並不列入公設面積。換句話說，你家的中庭花園再怎麼大、擁有露天標準游泳池，這些與公設比一點關係都沒有，因為可以列入公設面積計算的範圍，必須是有頂蓋的公共設施，如1樓或地下室羽毛球場。

項目4 公設分配不公與公設違法使用
由於公設的分配是由起造人（建造該建物的申請人，多半為建商）協議而定，過去曾發生過7 樓與8 樓的銷售面積相同，但公設比卻出現差異，「這可能是建商把一些大樓的機電空間變成公設併入各戶的室內計算」。柯玉秋表示，要避免類似的情況發生，可要求提 供樓上與樓下住戶的分坪表做為對照。

徐源德與柯玉秋一致認為，在所有易混淆的項目中，除了車位外，最需要擔心的反而是公設違法使用的問題。舉例來說，很多建商把法定的防空避難室變成KTV 或視廳室，或是台北市規定住宅大樓必須設置法定機車停車位，被建商違法使用變成閱覽室，「從安全角度來看，萬一發生火警，機車停車位所配置的滅火設備在密 閉空間使用，效果可能打折扣。」

柯玉秋認為，同區域個案有大量公設的產品，會比沒有公設產品單價稍高一些，但若是建商在送審時的圖面與最後使用登記上不符，最後被建管處勒令拆除，損失的絕對是購屋人。過去實務上曾發生類似的案例，雖然最後建商會賠錢了事，但能夠賠償的金額與房價是天差地別。

為什麼陽台、雨遮 被監察院點明是虛坪？
永 慶代銷副總經理吳金銘表示，主要是因為建築技術規則與權狀登記無法統一而產生的問題，內政部原意是為強化建築本身的防火安全或提升公共品質空間，允許建商 可以不用將陽台、屋簷、雨遮及機電設備等項目計入容積範圍，但是又允許這些項目可以變成附屬建物或公設納入權狀面積登記，讓部分不肖建商努力灌水而提高獲 利，因此監察院認為可能有浮濫設置，以及使用項目不符的情況，要求檢討修正。

【更多內容請見《Money錢》2010年1月號】
 

合資購屋 應採「共同登記」

2012年12月02日  葉思含報導

為降低自備款門檻、減輕資金壓力，許多民眾常找親朋好友集資購買房地產，因有多位所有權人，出資與獲利分配產生易生爭議，建議合資投資房地產時，應簽訂契約，並留意相關稅務問題。

轉售須逾半同意

因為台灣不動產採登記生效制，房屋所有權歸登記人所有，若僅出資而未登記，未來並無轉售處分權力，因此無論是親友合資投資房地產，或情侶共同買屋，仍然必須防範日後撕破臉，最好能依照出資比例來登記持份多寡。

漢唐地政事務所代所長柯玉秋表示，同一筆不動產並無限定登記人數，但未來要轉售處分資產，必須同時持有逾一半的產權和人數同意才能獲得許可，若持份逾2/3，即可處分資產。

採共同登記對每位投資者最有保障，不過若其中一人已持有房產，則該物件僅能貸款至6成，為了貸款與稅務問題，許多出資者並未登記，此時可設定「預告登記」確保權益。

柯玉秋建議，若因稅務問題僅出資而未登記名字，為確保出資民眾權益，可先設定抵押權，再至地政事務所辦理預告登記，代表出資民眾為權利人，未經同意不可過戶給他人。 

貸款利息列清楚

太平洋房屋法務室協理蔣美龍律師表示，合資購屋除了要妥善保存各項支出收據外，一定要在契約詳細記載投資標的基本資料與現況。

並將投資金額、未來獲利比例分配載明，各項仲介、代書、稅務、貸款利息支出分配也應明列清楚，再拿去民間公證人事務或地方法院辦理公證，才能保障個人權益。

挑高夾層屋 慎防違建

須申請合法建照 法定面積限1/3   2012年11月24日

【周承諺╱台北報導】房價飆漲的年代，標榜小坪數、樓高3.6米以上建案紛紛出籠，強調用低總價，屋主可透過自行施工「夾層」，獲得更多的室內坪數。專家建議，購買此類型建案風險相當高，若建照沒有合法申請「夾層」，一旦遭檢舉可視為違建拆除。

一般而言，預售屋的高度專有名詞包括「挑高」、「挑空」以及「夾層」3種，其中又以「夾層」與民眾購屋最為相關。夾層是指室內空間至天花板間，另外施作出的 樓地板，建商申請建照時須取得合法夾層登記，夾層面積不得超過33坪，或是該層樓地板面積的1/3。如果未經合法申請，或是超過法定面積，遭檢舉將有遭拆 除之虞。

市面上大多數預售案沒有合法申請「夾層」，反而標榜室內高度3.6~4.2米，省略敏感「夾層」兩字，進行建案銷售。

當心影響建築結構

東森房屋法務經理周秉瀛表示，此種廣告暗示民眾可透過「二次施工」，自行裝潢夾層，增加室內使用坪數。由於「二次施工」增加坪數不須登記產權，僅登記原有坪數，建商可採低總價銷售，增加銷售速度。

周秉瀛說，民眾購買夾層屋產品，可向代銷業者索取「建照」與「原始起造圖說」，若有標示「夾層」等字樣，民眾就可以安心購買。反之，非法夾層將影響建築物承載力，嚴重影響建築結構與居住安全。

若是購買中古屋，可以查看「建物登記謄本」、「使用執照」以及「竣工圖」，有標示「夾層」字樣才是合法夾層。

住商不動產法務經理吳光華表示，假使民眾購買時不知承購物件為違法夾層屋，若日後遭檢舉拆除，買方可以直接向賣方要求負損害賠償責任，保障自身購屋權益。

挑空部分限高6米

「挑空」指為增加室內採光與視野，室內有2樓以上的空間。挑空部分因不計算樓板面積，不得計入樓地板面積，並且限制高度為6米。
最常見的情況如別墅型產品的客廳，通常比一般大樓型的產品客廳更高，以利空間運用。

1樓挑高最多4.2米

根據《建築技術規則》規定建築物，樓高超過3.6米即為「挑高」。
周秉瀛表示，一般使用分區為住宅用地，通常1樓高度不得超過4.2米，其餘各樓層高度均不得超過3.6米，但是，其他用途建築物如商業、工作用地，則不限此樓高規定。

大廈管理費 須住戶共同決定

工商時報【記者呂雪彗╱台北報導】

內政部昨（30）日通過「公寓大廈管理條例」修正草案，管理費分擔方式或調漲與否，不得由管理委員會「說了算」，需住戶共同決定。

內政部部務會報昨天通過「公寓大廈管理條例」修正草案，修正重點包括強化移交機制、限制受託出席人員、促進分區規劃與管理、改善管理費收取與運用、加強起造人管理責任、健全管理組織運作體制、推動規約草約公平與合理等7大層面，將盡速報請行政院審議。

管理費部份，官員說，草案限制管理費分擔方式及金額不得授權管理負責人或管委會訂定，管委會主委或管理委員違反規定時，罰鍰不得由公共基金或管理費支付，改善管理費收取與運用機制。

營建署官員表示，修法後將管理費規範入法後，未來若遇管理費欲調漲情形，須由住戶一起決定，舉行區分所有權人（住戶）會議，並需有總住戶數2/3出席，3/4通過，才能變更管理費金額或分擔方式。

過去曾發生黑道或不明人士介入管理案例，「公寓大廈管理條例」修正草案規定，區分所有權人會議將限縮僅能委託配偶、直系血親等對象出席，避免與社區不相關人士出席會議，影響事務推動。

此外，新舊管委會交接管理出現空窗期時，草案明定管委會任期屆滿1個月前，應選任出新的管委會。

基於非區分所有權人虧空費用案件屢見不鮮，本次修法將管理負責人、主任委員及負責財務管理或監察業務之管理委員限制僅能由區分所有權人擔任，但得由配偶或直系血親代理職務之規定。

此外，考量公寓大廈成立管委會前常有2次施工行為，內政部為遏止歪風，增訂二次施工期間共用部分、約定共用部分若有違反建築法規定，起造人負改善或回復原狀義務，如未盡義務，應負相關費用。

另預售房屋時規約草約常導致日後爭議，未來將授權中央主管機關公告規約草約應記載或不得記載事項。

買房避當冤大頭 公設比別逾3成

【葉思含╱台北報導】露台、車位、梯廳是常見以虛坪牟利的方式，專家建議除非特殊個案，否則不要買公設比逾3成的建案，避免當冤大頭。

車位易被灌虛坪

一般房屋權狀坪數分為主建物、附屬建物與俗稱公共設施的共同使用部分，最常被灌入虛坪的雨遮即屬附屬建物。

 
房地產專家Sway表示，雨遮之外，建商最常使用以車位灌入公設比牟利，由於車位是以單位計算，並非以坪數計價，良心建商規劃坡道平面車位為 12~15坪，但有超過5成建案車位坪數僅持分8坪，多餘通通灌到公設，若社區規劃100個車位，以每個車位灌5坪計算，可多牟取500坪房價暴利。 Sway建議，除小套房或單層單戶，否則不要購買公設比逾3成的建案，而坡道平面車位僅持分12坪以下的建案，買了更是冤大頭。

露台外推涉違法

永慶代銷總經理特助李彥儒表示，最容易讓民眾誤以為增加使用空間的露台，根本不能登記產權，亦不能計價銷售，但若約定專用給某戶民眾使用，一般約定成俗以每坪1/3價銷售，但常有不肖業者告知可外推增加使用空間，不但違法也易被檢舉，不可不慎。
也有不少建案為讓購屋族有降低公設比的錯覺，會將梯廳空間以轉角方式規劃，告知民眾可將其施作成玄關、外鞋櫃。李彥儒指出，事實上，產權登記中的公設比仍相當高，且為違規使用、也有消防逃生安全疑慮。

買房公共設施與坪數注意事項

．觀察車位產權是否坪數過低，坡道平面車位為12~15坪
．露台並不能登記產權，都更時無效益
．梯廳空間做玄關或外鞋櫃為違規使用，且無法納入建物坪數
．購買預售屋時詳閱公設項目表、面積表
．購買成屋時調閱不動產說明書，查詢地籍圖、權狀等，另外可查詢建物測量成果圖
資料來源：《蘋果》採訪整理

車位包租公 購買前詳閱權狀

留意停車場建號土地 是否為住戶共同持分
2012年10月20日 

社區內的停車位是否具獨立產權及社區規約是否允許，攸關屋主可否出租或轉售。

【周承諺╱台北報導】想要靠出租車位賺錢的民眾要多三思了，台北市日前發生有民眾購屋時大手筆同時買進28個停車位，計劃轉出租做「車位包租公」，但經社區決議，反對停車位出租給社區以外的民眾，讓打如意算盤的屋主賠了夫人又折兵，每月損失6萬5千元租金收益，還與管委會鬧上法院。
汽車停車位若停放機車，也可能不符合社區規約。

該住戶購買的車位，因屬「約定專用」車位，為社區住戶共同持分，無法單獨出租，法院判決住戶敗訴。律師表示，若社區規約有規範停車位不得出租，民眾也必須遵照社區規約的決議。

車位分成3種型態

一般而言，車位分為3種型態，分別為法定停車位、增設停車位、獎勵停車位。其中以法定停車規範最為嚴格，不得外賣，車位須與房屋共同買賣，也不能單獨移轉。 因「法定停車位」是因應大樓總樓地板面積達到一定程度所設置的停車位，並無權狀，僅供社區內部住戶使用，或在社區內部買賣。

另2種停車場包括增設停車位、獎勵停車位，車位若能獨立取得門牌地址證明，並單獨登記建號，該種車位即可單獨移轉，此種稱為「專有」車位。若無獨立建號，則為「約定專用」車 位。另一種獎勵停車位須依規定提供給公眾使用，不得擅自變更成為社區停車位，最著名的例子是仁愛路的豪宅「帝寶」停車場，必須對外開放。

立詳法律事務所律師張建鳴表示，車位能否出租，民眾在購買前可以詳閱權狀，停車場建號與土地是否為住戶共同「持分」。簡單來說，若購買車位的住戶擁有同一建號，即表示車位的土地為所有購買車位的住戶共同「持分」，即為「約定專用」車位，住戶僅有車位「使用權」，在此種狀況下，停車位不能對社區以外民眾買賣、也無法對外出租。 

社區停車位無法對外出租原因

出租前看社區規約

擁有獨立建號的車位，不與其他住戶共同持分，為「專有」車位，在此狀況下屋主擁有車位「所有權」，即可任意出租、買賣或是租賃給他人使用。此類型常見於透天產品，大樓產品較為稀少。

另一種限制情況，則是住戶在出租車位前，必須先閱讀「社區規約」條文。天成律師事務所律師盧天成表示，車位能否出租、買賣，端看社區經區分所有權人大會，是否決議訂定社區車位不得外租的規約，凡經決議後，住戶就得按規定，不得擅自出租、或轉售車位給外人。