《今週刊》舊宅變金屋 都更全攻略 part 1

2008/06/27 《今週刊》舊宅變金屋 都更全攻略 第 601 期 作者：周啟東、趙曉慧、陳　免

50年的木造老屋，翻身為價值7千萬元的台北市黃金店面，住老舊公寓的裝潢工人，可以讓一家人住進嶄新的雙陽台高級住宅，都市更新魔法在全台啟動！如果你住的是舊公寓，當建商來敲門時，你該怎麼辦？全台有哪些都更潛力區？深入了解都更，你也可以搶賺都更財！ 板橋市萬板路、莒光路口的「千囍園」大樓去年底完工，洪萬億一家人高高興興搬進新家，有雙陽台、 落地窗外可以遠眺台北一○一、圓山大飯店。很難相信洪萬億只是一名裝潢工人，二年多前還住在二十三坪的老公寓中，但是當都市更新來敲門，他的人生因此改變了！ 洪萬億原本住在台北市松山區，由於房價負擔不起，一九九○年，他三十歲時，一家五口搬到台北縣板橋市萬板路，花了三百萬元買了這個社區的三樓公寓，當時屋齡約十二年，地坪持分八坪，建坪二十三坪。 二○○三年，弘泰建設上門與住戶洽談都市更新，洪萬億的生活開始有了轉機。都更案完成後，洪萬億最後分到權狀面積三十六坪，室內二十八坪、三房，外加一個車位。 「千囍園」開賣時，建商一坪賣二十七萬元，最近有鄰居以每坪三十三萬元賣出，換算之後，洪萬億十八年前的購屋成本是三百萬元，都更後的新家價值一千一百八十萬元，帳面資產翻漲二．四倍！洪萬億滿意地說：「都更的房價增值效益，比買股票、基金還要好賺！」 因為都更來敲門而翻身的不只是洪萬億。擔任工程師的王先生在台北市羅斯福路上有棟木造二層樓老屋，這棟五十多坪的日據時代舊屋，持分只有九坪（占用部分國有地），一場火災後，這幢老屋更顯得破舊不堪，五年前建商來談都市更新，也開啟了他不一樣的人生。 在都市更新的魔法下，華固「史坦威」十五層大樓終於在去年底完工交屋，成為台北市完工速度最快的都更案之一，王先生分到一樓五十坪的黃金店面，「史坦威」現在每坪價格約八十萬元，店面每坪更達到一五○萬元。價值不到一千萬元的破舊木屋，五年變身為七千五百萬元的黃金店面，王先生可說是都更最大的受益者！ 不只台北縣市，台中的「總太願景」、高雄的捷運紅線油廠國小站、台鐵舊高雄港站，都在如火如荼地進行都更，其實還有更多人在都更魔法下改變命運。十年前這些人還住在老舊的房子中，但是，一九九八年，《都市更新條例》正式施行後，這些人終於有了改變命運的出路！ 抉擇／都更來敲門，慎選好建商 什麼是都更？簡單地說，就是二、三十年的老舊房屋因結構安全、影響交通等因素必須原地改建，零星改建反而造成景觀零亂，因此，政府制定《都市更新條例》，獎勵整條街廓大面積重建。 但是大面積更新，涉及的地主眾多，如果要所有人百分之百同意，根本是不可能的任務，「釘子戶」就因此產生。為了讓都更得以順利進行，法令規定，只要都更範圍內的三分之二住戶多數同意，就可以拆房子進行重建，因此多數決是都更最重要的精神。 由於法令的鬆綁，建商更願意投入都更改建案，台北市就有三一八件都更案正在排隊等待核准，而正在整合中的案子更是遍布全台大街小巷，當有一天，你的門鈴聲響起，都更來敲門時，你該怎麼辦？ 王先生以過來人身分說，五年前華固建設來敲開他的門，當時他連什麼是都更都沒聽過，毫無建築專業知識的住戶到底要如何與建商談判，才能爭取最大權益？ 「首先要判斷對方是否有知名度、信譽好的建商，選擇建商很重要！」城林都市更新公司總經理陳美華建議，都更是一輩子的大事，金額動輒數十億元，如果碰到沒有誠信的建商，麻煩只會跟著來。 要如何判斷建商的好壞？永發開發建設公司總經理吳發義說，可以查詢敲門建商是否是上市公司？過去的建築案子有多少？有沒有做過都更案？有些先期的整合者都是小型的土開公司、仲介公司，根本沒有資金實力，只是收集同意書賣給下一手建商。遇到這樣的公司，最好不要簽下同意書，以免未來協調時，有多組人馬出現，更加複雜萬端。 聆聽／了解相關資訊，計算未來持分 建商確定後，一般會先舉行大型的公聽會，接下來就是建商私下拜訪談判分配的時刻，「第一次先聽建商的分配方法，不要提出要求，最好留下分配公式仔細研究！」台北市都更處長邊子樹建議，這時候就要自己做功課，多了解都更相關的訊息，「很多地主從頭到尾只問自己可以分多少，卻從不想了解都更相關的資訊，甚至有人堅持不要公設，令人哭笑不得！」 到底都更後可以分多少？這是地主心中永遠的問號，「首先要了解你的土地持分、使用分區，才能計算未來的分配。」專門負責都更規畫的東聯開發執行長林育全表示，都更改建是以土地持分做為分配基礎，擁有越多土地持分的人，就可以分回越多的建築坪數。 而使用分區對於建築總面積會有決定性的影響。以商三（第三種商業區）舊屋為例，容積率為五六○％，也就是說改建後一坪地坪可以蓋五．六坪；相對之下，住三（第三種住宅區）的容積率只有二二五％，也就是一坪只能蓋二．二五坪，差距非常大。 都更案之所以誘人，就在於其中的容積獎勵。屬於都更的獎勵有好幾個項目，上限為原建坪的五○％，其餘還有屬於一般建築獎勵的公共空間、停車空間及容積移轉等獎勵，這些林林總總的獎勵，在不同地方加起來有不同的上限。例如台北市管制較為嚴格，最高只有獎勵五成左右，北縣就較為寬鬆，最高可以到達一倍。 以商三舊屋為例，如果有一戶三十坪的老屋土地持分為十坪，乘上五．六的容積倍數乘以台北市的都更平均容積獎勵一．三二，再乘上公設、樓梯的虛坪係數一．六，十坪土地都更後可以分到一一八．三坪，等於放大了十一倍。 但這是全部的總權狀坪數，並非全部能由屋主分走，都更案建商投入資金、專業服務也要分取一定成數的房子，與建商談判時，未來的分配比例是相當關鍵的。吳發義指出，台北市房價較高，建商是以賣出的價格做為計算依據，一般建商與屋主的分配是四比六，如果是更貴的精華區，如大安區也有三比七的分配案例；而台北縣的房價較低，一般是五五對分，但這些都是通例，實際情形還是要由雙方協調。 以上述都更後總權狀坪一一八．三坪為例，如果是台北市的四六分，屋主可以分回六成，也就是最後可以分到七十一坪的權狀坪數，十坪變成七十一坪，憑空增加七倍的面積，這就是都更的魔法。 但計算公式只是參考，最後還是要由屋主與建商達成共識，只要屋主團結合作，還是可以談到更優惠的分配條件。二○○三年弘泰建設開始上門與洪萬億洽談都市更新，不過，建商開出的條件只給洪萬億權狀面積二十四坪、外加半個車位。他心想，若是扣掉大柱子，室內實際坪數才十四坪，「這跟套房差不多，要怎麼住人？」於是他與其他住戶反過來要求建商加碼，他則要求二十八坪外加一個車位、一個機車位，否則不配合都更。 定案／記錄分配共識，最後才簽都更計畫書 這一協商，就足足談了快三年，開過三次公聽會、三次協調會，最後大家各退一步，協議住戶負擔法定規費，建商負擔包括公共設施在內的營建成本。洪萬億最後分到他想要的坪數。 如果與建商達成分配共識，最好將分配方案白紙黑字寫成合約，越詳細越好，其他如租金補貼、分配樓層、建材特殊要求等也可以寫入，簽好後再簽都更計畫書。 「可以先簽發起都更同意書、概要同意書，但是在所有分配條件談妥前，絕對不要簽都更事業計畫同意書！」王先生以自己的親身經驗說明，事業計畫書成案後就排除其他建商，只要簽了，就只能被建商牽著鼻子走。 二年前，四十幾年的木造老厝終於被拆掉，整個工地開始動工，但王先生手中只有一張他分到的五十坪店面簡單平面圖，心裡實在不踏實，最後他透過關係到都更處調閱建商的送照圖，一看之下大吃一驚，一個九十公分乘九十公分的大柱子就在他的店面中，而當初約定店面寬度也由五米四縮水到只剩四米九，在與建商爭取後，只獲得一點點補償，但是已經無法改變最後的結果。 這段協商的過程長短不一，有時一年就可以完成，但有時戶數太多時，十幾年也無法完成，這是都更整合最困難的階段。如果幸運都達成共識，最後就等著老屋變成黃金屋！ 都更魔術可以讓木造舊屋變身為七千五百萬元的黃金店面、讓擠在老舊公寓的裝潢工一家人住進有雙陽台的高級華廈中。沒有老舊房子的人，若能搭上這波熱潮，投資有都更題材潛力的房子，也可以讓自己的財產快速翻倍。 「商業區、四層樓以下、三十年舊屋是最好的標的，臨馬路越大越好！」專門從事法拍業務的透明法拍副理沈家偉說，四樓以下的房子土地持分多，靠近馬路的商業區房子，容積率可以蓋到法定上限，獲利才可以極大化！房地產投資達人張淳淳，就是依照這個準則投資有都更潛力的舊屋。 解密／商業區且近馬路，都更優質好標的 去年她到台北市復興南路、科技大樓捷運站一帶看屋，發現一群屋齡超過三十年的老舊公寓，其間有幾間清粥小菜餐廳，油煙很多，曾邀演藝圈友人一起投資，但是他們看了都不太喜歡，不過在張淳淳眼中卻是黃金屋。她心想：「這裡以後一定有改建的商機。」打聽之後，果然發現已有建商進場布局。 於是她拿出自備款一百多萬元，以總價一千一百萬元買下一戶三十幾年的四樓公寓，這是商四分區、建坪三十坪、地坪約十坪。今年二月間以一千三百萬元賣給有興趣都更的建商，八個月之間就獲利二百萬元！ 張淳淳在民生東路也有一間舊公寓，也是在短期內獲利二百萬元出場，賣給有心等待都更的人。此外，大約二、三周前，張淳淳又買了一戶通化街的老公寓，才開始要裝潢而已，建商已經登門邀請她去參加都更說明會！ 為何張淳淳那麼幸運？其實她選的都是建商眼中的黃金屋，「都更黃金屋」有什麼密碼？張淳淳說，屋齡老沒有關係，但一定要臨馬路，地址有「巷」、「弄」的都不要，有「路」、「街」的地段才優質。此外，使用分區最好是商四，這樣容積才會高，至少改建之後高度可達十二層樓。 張淳淳不想資金積壓太久，在都更開始之前就實現獲利下車，將風險降到最低，只賺一段都更財。也有人在都更案賺到錢後，再繼續加碼長期布局都更題材舊屋，四十多歲的許小姐在板橋「千囍園」都更案中分得一戶新房，出售後進帳一千兩百萬元，十三年獲利三倍。 她看好都更前景，立即以賣屋的錢買下隔壁三樓的老舊公寓，搶先布局，讓都更獲利繼續加倍！ 除了投資客外，其實一般薪水族也可以投資低總價的都更平房，做蔥油餅的張先生，就是以自備款較低的老舊眷村平房為主要投資對象。三年多前，他以不到一百萬元的價格，買下和平東路、瑞安街周邊一戶老舊眷村平房的地上權。建商看好這裡的都市更新商機，去年二月間以三百五十萬元買下，不到兩年的時間，張先生保守估計至少獲利二、三倍。