主動／潛在利益甚驚人，不等建商自己賺
但是都更曠日廢時，有時買進舊屋卻遲遲沒有動靜，除了早點賣掉下車外，也可以自己跳下來主動推動都更，如果成功，利益更是驚人！
民權東路、林森北路口商業大樓林立，位在林森北路上、中山國小對面的舊公寓，已有人在默默布局推動都更。二十年前陳先生用一百三十三萬元買下一戶自住，四年前，一位在開發公司的朋友跟陳先生提到了「都市更新」，原本從事貿易的他，在了解都更的魔力後，他決定自己整合推動都更。
在四年的整合時間，陳先生陸續買下三戶，甚至與其他住戶一起花了一億元，將已被建商標走的公有土地買下來，最後他的持分已達到全部基地的二六％，成了最大的地主。目前該區域豪宅一坪高達一百萬元的行情，陳先生保守估計，他的房子改建後的每坪房價在五十萬元左右，依他的土地持分，至少可獲得的權益價值有六億多元，換算他在買房子和買土地的過程中所投入的自有資金三一五○萬元，投資報酬率達到一九○○％！
風險／店租高且店家多，更新整合難度高
但是投資也有其風險。有一位萬太太數年前看好錦州街、吉林路附近三層樓四十年老公寓的都更潛力，以四百多萬元買下其中一棟的三樓公寓，打算一邊自住、一邊等待都更，但沒有想到這竟是她人生惡夢的開始。
二樓住著一戶中年夫婦，時常抱怨新搬入的萬太太一家太吵，甚至時常報警處理紛爭，有時女兒回家關門太大聲，這位鄰居還走出來大聲責罵萬太太的女兒。二年前，有建商要來提議都更，這個惡鄰居硬是不願意參加，最後身心俱疲的萬太太只好搬家，將房子另外租給別人，成為投資都更的受害者。 除了看地段、打聽有沒有惡鄰居外，有時太熱鬧大街旁的老屋反而是燙手山芋。忠孝東路ＳＯＧＯ旁的正義大樓就是台北有名的都更案例。這批五十幾年的老公寓，十四年前就有建設公司在推動改建，一樓以上的住戶都同意了，但就是一樓的店家不願意參加，「店主每月的店租就可收二、三十萬元，要他們放棄是不可能的！」一位不具名的房地產仲介業者說，店租高的熱鬧區域、而且店家多的老屋，反而是都更最難的地方。 由於都更通過時間長短無法控制，即使大部分屋主都同意也不一定成功，時間成本是最重要的變數。「投資老房子應該回歸有增值潛力的標的，都更只是槓上開花的利多而已！」吳發義建議一般投資人投資前一定要謹慎。 透明法拍副理沈家偉建議，投資人買舊屋最好看附近的生活環境好不好、是否在明星學區之內、有沒有靠近公園、捷運站，如果以上條件都滿足，就是值得投資的黃金老屋，而都更利多只是進一步加分的條件而已。 本身也投資都更屋的利嘉投資執行長李輝煌指出，投資都更屋最好能夠出租，而且租金最好能夠扺付貸款，這樣才能有等待的籌碼，別想今天投資，明年就可以獲利，這樣永遠賺不到最後的都更財。 都更就像天邊美麗的彩虹，彩虹不知何時會出現，但等待是要付出成本。都更成功雖然獲利驚人，但沒有成功前仍然是一間老房子，因此，都更可以是投資配置的一部分，但絕對不能是孤注一擲的目標！ 小辭典 容積率：容積率係指地上層建築物總樓地板面積與該建築基地面積之百分比例。 建蔽率：為建築面積占基地面積之比例，這是為了維護都市景觀不受建築物過度擁擠所擬訂建築物興建比例。 建坪、地坪：地坪是指主體建築的占地總面積；建坪是建築物中實際建築面積加總的坪數。簡單的說，某塊土地面積50坪，地坪就是50坪，而該地有棟四層樓的建築物，每層樓面積都是30坪，則建坪為30x4 =120坪。 房屋土地持分：當多數人共同擁有某一個標的物時(建物或土地)，每一個人所持有的部分。舊屋如果所占土地為100坪，由四層樓四人共有時，其每人持分即為25坪。 土地使用分區：其意義就是將都市境內的土地適當的劃分區域，規定各個區域的使用，分為住宅及商業區、工業區等，其中住宅及商業區另有不同建築規定，以維生活品質。 建商不會告訴屋主 10個都更祕密 1.都更雖是三分之二同意即可強制執行，但目前仍未執行，別受建商威脅。 2.建商協商時先從一樓及頂樓下手，這二個樓層較有談判籌碼。 3.一樓、頂樓合法加蓋，也可以爭取列入持分。 4.與建商對分，其實有總金額、總坪數算法，可以找專業人士提供意見。 5.雖然容積移轉是建商花錢換來的，住戶也可以要求一定比例分配。 6.公設、陽台、停車位、車道等虛坪，是坪數換算最會被灌水之處。 7.有些建商會要求概要、計畫書一起簽，分配未達成共識前，別簽計畫同意書。 8.送照圖應在合約中明定送審前邀請所有住戶一起審議，無異議後才送審。 9.對分最好是自由選擇，住戶不要同意由下而上分，愈高樓層越有價值。 10.撐得愈久領得越多，但是不要獅子大開口，破局就全盤皆輸。 都更鍍金！— — 台北縣市都更10 大黃金屋案例 中正史坦威位址：台北市中正區羅斯福路一段 使用分區：商三 生活機能：近中正紀念堂捷運站、南門市場、中正國中學區 都更前房價：25~29（萬元╱坪）都更後房價：75~78（萬元╱坪） 麗景天廈位址：台北市文山區育英街 使用分區：住三 生活機能：面景美河堤，溪口國小、景美國中、河堤國小、景美夜市都更前房價：16~18（萬元╱坪）都更後房價：40~44（萬元╱坪） 南京文學大樓位址：台北市松山區南京東路五段使用分區：商三 生活機能：近橋邊、但周邊有公車站，距離南京三民站約步行五分鐘，近中崙市場 都更前房價：23~27（萬元╱坪）都更後房價：40~45（萬元╱坪） 榮耀世紀位址：台北市內湖區星雲街使用分區：住三 生活機能：德安捷運站5分鐘、AIT預定地、近超市 都更前房價：15~18（萬元╱坪）都更後房價：50~55（萬元╱坪） 國泰御園位址：台北市文山區木新路三段使用分區：住三 生活機能：面河堤景觀好，近興隆路木新路口、力行國小學區 都更前房價：16~18（萬元╱坪）都更後房價：37~55（萬元╱坪） 圓頂世紀館位址：台北市中山區南京東路三段 使用分區：住三 生活機能：近中山女高、遼寧夜市、靜巷住宅 都更前房價：23~28（萬元╱坪）都更後房價：80~85（萬元╱坪） 正隆麗池位址：台北市北投區北投捷運站前使用分區：商三或商二 生活機能：近捷運、市場走路五分鐘，近北投國小 都更前房價：18~23（萬元╱坪）都更後房價：45~49（萬元╱坪） 大同世界一期位址：台北市大同區敦煌路使用分區：住二或住三 生活機能：近重慶北路商圈、重慶國中 都更前房價：16~17（萬元╱坪）都更後房價：35~40（萬元╱坪） 板橋千囍園位址：台北縣板橋市萬板路使用分區：住二 生活機能：近莒光路、市場 都更前房價：12~15（萬元╱坪）都更後房價：25~32（萬元╱坪） 國鼎榮耀交響曲位址：台北縣板橋市萬板路使用分區：住二 生活機能：近莒光路、市場都更前房價：12~15（萬元╱坪）都更後房價：28（萬元╱坪 ）
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